나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [9] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55586 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 364,000,000원

토지면적: 32.82㎡ (9.93평)

건물면적: 62.81㎡ (18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원주원예농업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 주거지역이며, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지여건은 보통입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접합니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 조대성 (2023-08-04)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-04), 1,013,400,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권: 이금석 (2025-09-30 등기, 2024-02-05 전입) , 200,000,000원 (말소 대상)

* 임의경매: 원주원예농업협동조합 (2025-04-17)

총 등기부채권액: 1,213,400,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이금석)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-05

* 확정일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.)

1.3. 상권분석

건물 정보: 본 건물(빅캐슬)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 2019년 건축허가(2019.06.04) 후 2023년 7월 17일 사용승인을 받았습니다. 건물은 제1종 근린생활시설(사무소 1호) 및 8세대의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 구성되어 있습니다. 본건은 5층 502호 도시형생활주택입니다.

주변 거래 사례 (2025년 12월 기준):

* 경기도 수원시 팔달구 지동 169-22 (1991년 건축, 40.03㎡): 230,000,000원 (12.11평)

* 경기도 수원시 팔달구 지동 152-10 (1990년 건축, 36.36㎡): 75,000,000원 (11.00평, 시세보다 낮음)

* 경기도 수원시 팔달구 지동 306-1 (2015년 건축, 43.05㎡): 215,000,000원 (12.99평)

분석: 본건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며 면적이 더 넓습니다. 최근 거래된 유사 주택들의 면적 및 건축연도 대비 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 가톨릭대학교 성빈센트병원 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 소재합니다.

건물 내 설비: 기본 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차장 설비가 구비되어 있습니다. 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 리스크: 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 가능성은 항상 존재합니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가(364,000,000원)는 인근 유사 부동산의 최근 거래가(약 2억 1천 5백만원 ~ 2억 3천만원)보다 높은 편입니다. 이는 본건이 신축 건물이고 면적이 더 넓기 때문으로 보이나, 입찰 시 시세와의 격차를 신중히 고려해야 합니다.

토지이용계획: 비행안전구역, 과밀억제권역 등 개발 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 편리한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있으며, 말소기준권리보다 후순위 임차인의 대항력이 없어 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 다만, 감정가가 최근 유사 부동산 거래가 대비 높은 수준이므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인을 받은 신축 건물이므로, 유지보수 용이성과 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리인 근저당 외 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

발달된 생활 인프라: 주거 밀집 지역으로 병원, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

넓은 전용 면적: 62.81㎡ (18.99평)의 넓은 면적으로 실수요 및 임대 수익률 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이고 면적이 비교적 넓으며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확합니다. 주변 유사 건물의 시세 및 신축 건물의 가치를 고려할 때, 감정가 364,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 거래된 비교 물건들의 가격이 본건의 면적과 건축연도에 비해 낮은 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰 가능성을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 전액이 취득 비용이 됩니다.

예상 입찰가: 340,000,000원 (감정가의 약 93%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.