나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [6] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55586 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 3층 302호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대, 총 8세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물

사용승인일: 2023년 7월 17일

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.71㎡ (약 10.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상

1.4. 가격 정보

감정가: 373,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대이며, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 및 도로 상황

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지임.

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 조대성 (2023-08-04)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-04, 1,013,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 서형준 (2025-07-17, 180,000,000원) - 말소

* 임의경매: 원주원예농업협동조합 (2025-07-17) - 말소

* 압류: 수원시 (2025-10-24) - 말소

등기부채권 총액: 1,193,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-19

* 확정일자: 2024-02-13

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과:

* 2025년 12월, 1991년 건축된 40.03㎡ 다세대주택이 23,000만원에 거래됨 (㎡당 약 574.56만원).

* 2025년 12월, 2015년 건축된 43.05㎡ 다세대주택이 21,500만원에 거래됨 (㎡당 약 499.42만원).

* 2025년 12월, 1990년 건축된 36.36㎡ 다세대주택이 7,500만원에 거래됨 (㎡당 약 206.27만원) - 특이 시세로 판단됨.

4.2. 시세 분석

본건(빅캐슬 3층 302호)은 2023년 7월 사용승인을 받은 신축 건물로, 면적은 64.50㎡ (약 19.51평)임.

감정가는 373,000,000원으로, ㎡당 약 578.30만원 수준임.

주변 유사 건물 거래 사례 중, 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고 본건 감정가와 유사한 ㎡당 가격(약 574.56만원)으로 거래된 사례가 있어, 감정가가 적정하거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있음.

2015년 건축된 상대적으로 최신 건물(43.05㎡, 21,500만원)의 ㎡당 가격(약 499.42만원)과 비교하면, 본건의 신축 연도를 고려할 때 감정가가 시세보다 낮을 가능성도 배제할 수 없음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 3층 302호

* 외벽: 석재붙임 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감

* 창호: 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등

* 설비: 기본적 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차장 설비 완비. 도시가스에 의한 개별난방 설비.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

* 주거지대 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋음.

* 가톨릭대학교 성빈센트병원 인근에 위치함.

* 주변에 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류, 비행안전제6구역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 과밀억제권역에 해당함.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 임대관계는 미상으로, 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계를 반드시 확인할 필요가 있음. (본건 임차인 서 은 대항력 없음)

* 건물 내 일부는 근린생활시설로 이용 중이며, 일부는 도시형생활주택으로 이용 중임. (본건 302호는 도시형생활주택으로 이용 중)

6.3. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보 및 추가 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

2023년 사용승인된 신축 건물로 내외부 상태가 좋을 것으로 예상되며, 감정가 역시 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

임차인 서 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리관계가 비교적 명확한 물건임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 이용 가능.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

* 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 투자 및 실거주 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 373,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 0원임.

신축 연식 및 입지 여건을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 가능성이 있음.

보수적으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 90% 수준까지 고려해 볼 수 있음.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 298,400,000원 ~ 335,700,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.