나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [5] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55586 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원주원예농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 3층301호

건물명: 빅캐슬

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2023년 07월 17일

1.3. 면적 및 감정가

건물면적: 63.84㎡ (약 19.3평)

토지면적: 33.36㎡ (약 10.1평)

감정가: 373,000,000원

1.4. 매각물건 내역

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 또한, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 도시교통정비촉진법, 수도권정비계획법에 따른 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 1,181,400,000원, 접수일자 2023-08-04)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 정종호 씨가 전세금 190,000,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다.

전입일자: 2023년 10월 23일

확정일자: 2023년 9월 18일 (등기부등본 기준)

* 배당신고일자: 2025년 04월 29일

* 대항력: 없음

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,561,400,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거지대이면서도 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

2025년 12월 26일 거래된 40.03㎡ 면적의 주택은 230,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 5,745,000원 수준입니다.

2025년 12월 9일 거래된 36.36㎡ 면적의 주택은 75,000,000원에 거래되었으나, 이는 면적 대비 시세가 이례적으로 낮아 거래 조건 확인이 필요합니다.

2025년 12월 9일 거래된 43.05㎡ 면적의 주택은 215,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 4,994,000원 수준입니다.

본 건의 경우, 2023년 신축으로 비교적 최신 건물이며 감정가는 373,000,000원으로, 면적 대비(63.84㎡, 약 19.3평) 3.3㎡당 약 5,842,700원 수준입니다. 이는 신축 연도와 최신 설비를 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기본적 위생, 급배수, 승강기, 화재 경보, 주차 설비가 갖추어져 있습니다. 도시형생활주택 부분에는 도시가스 개별 난방 설비가 되어 있습니다.

5.2. 교육시설

정확한 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 주변 주거지대임을 감안할 때 초, 중, 고등학교가 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

가톨릭대학교 성빈센트병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 건물 노후도 및 하자

본 건물은 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 노후화나 구조적 하자에 대한 염려는 적습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이면서도 수원시 팔달구의 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 가톨릭대학교 성빈센트병원이 인근에 있어 의료 시설 이용 또한 편리합니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 임차인이 대항력이 없는 점은 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 및 노후화 위험이 적습니다.

* 병원 및 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지입니다.

* 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없다는 점과 감정가, 주변 시세, 건물의 신축 연도를 종합적으로 고려할 때, 감정가 373,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 320,000,000원에서 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 물건의 현재 가치와 시세 동향을 반영한 추정치이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.