나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [3] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55586 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원주원예농업협동조합

1.1. 물건 상세

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7, 빅캐슬 2층 202호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 연면적: 64.50㎡ (약 19.5평)

* 토지 지분 면적: 33.71㎡ (약 10.2평)

* 감정가: 369,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(1,013,400,000원)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위인 주택임차권, 임의경매, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 18일

* 확정일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금이 없어 매각으로 소멸됩니다. 다만, 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 가톨릭대학교 성빈센트병원이 가까이 있어 병원 이용객 및 종사자 수요도 기대할 수 있습니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 조사 결과, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 차량 진입 용이, 버스정류장 인접.

* 편의시설: 인근 다수의 근린생활시설, 가톨릭대학교 성빈센트병원 위치.

* 건축 정보: 2023년 7월 17일 사용 승인된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 건물 내 도시형생활주택 8세대와 제2종근린생활시설 1호가 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 지역(가축사육제한, 비행안전)은 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인 1명(이 )이 있으나, 인수 보증금은 0원이므로 법적 절차에 따른 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 미상 정보: 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주거지로서의 기본적인 입지 여건과 편의시설이 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 투자가치가 있습니다. 신축 건물이라는 점과 명확한 권리 관계를 고려할 때 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 병원 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이 없습니다.

* 활용도: 도시형생활주택 및 근린생활시설로 구성된 복합 건물로, 임대 수익 또는 실거주 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 369,000,000원을 기준으로, 신축 건물이라는 점과 명확한 권리관계를 고려하여 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례(2015년식 43.05㎡ 약 21,500만원, 1991년식 40.03㎡ 약 23,000만원) 등을 고려할 때, 본건은 신축임을 감안하면 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 324,720,000원 (감정가의 88%) 수준을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.