나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [4] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경55586 (4) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 2층 201호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 370,000,000원입니다.

토지 면적은 33.36㎡ (약 10.11평)이며, 건물 면적은 63.84㎡ (약 19.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

채권자는 원OOOOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2023년 7월 17일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 소재하며, "가톨릭대학교 성빈센트병원" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역으로, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존등기(갑1)는 2023년 8월 4일, 근저당권(을1)도 같은 날 접수되었습니다.

그 외 주택임차권(을2, 이발원), 임의경매(갑2, 원주원예농업협동조합), 압류(갑3, 수원시) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 이발원의 경우, 보증금 180,000,000원에 대해 전입 및 확정일자(2023년 9월 18일)를 갖추었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 1,361,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 면적 대비 매매가는 평당 약 68만원에서 190만원 수준으로 파악됩니다. (단, 7,500만원 거래 건은 시세와 차이가 커 보입니다.)

본건의 전용면적은 63.84㎡ (약 19.32평)이며, 주변 시세(평당 약 165만원 ~ 190만원)를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 31,880만원에서 36,700만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 370,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

건물은 2023년 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

1.4. 생활정보

주변에 "가톨릭대학교 성빈센트병원"이 있어 의료시설 이용이 용이합니다.

각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물은 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차장 설비를 갖추고 있으며, 도시가스에 의한 개별난방이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액(1,361,400,000원)이 감정가(370,000,000원) 대비 상당히 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에서 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 명확합니다.

다만, 높은 채권 총액과 감정가 대비 유사한 수준의 주변 시세는 입찰 경쟁률을 낮추거나 유찰을 유발할 수 있는 요인입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 관리 상태 및 시설 노후도가 적습니다.

대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담이 없습니다.

주거지로서의 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 370,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 면적(약 19.32평) 기준 예상 시세는 약 31,880만원에서 36,700만원 수준으로 추정됩니다.

권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

높은 채권 총액으로 인해 유찰될 가능성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 296,000,000원 ~ 333,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.