나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55586 [2] 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""가톨릭대학교 성빈센트병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2023.07.17)
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설으로 이용 중임.
기호(나~자) : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부분에 도시가스에 의한 개별난방설비가 추가로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55586 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 33.71㎡ (약 10.2평)

토지지분: 33.71㎡ (약 10.2평)

건물면적: 64.50㎡ (약 19.5평)

건물지분: 64.5㎡ (약 19.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO

건물 정보:

- 건물명: 빅캐슬

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

- 사용승인일: 2023년 07월 17일

- 전체 층수: 5층

- 호수: 4층 402호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고, 서측으로는 노폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.

1.2. 권리분석

인수할 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리:

- 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,013,400,000원) - 2023년 08월 04일 접수

- 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 홍건표

- 보증금: 188,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 11월 10일

- 확정일자: 2023년 10월 18일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권(을2) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수하는 금액은 없습니다.

총 채무액: 1,201,400,000원

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 인근에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연립/다세대/빌라의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 차이를 보입니다.

* 2025년 12월 26일 거래: 40.03㎡, 23,000만원 (건축년도 1991년)

* 2025년 12월 09일 거래: 36.36㎡, 7,500만원 (건축년도 1990년) - 해당 가격은 특이사항으로 판단됩니다.

* 2025년 12월 09일 거래: 43.05㎡, 21,500만원 (건축년도 2015년)

본건은 2023년 사용승인된 신축 건물(빅캐슬)로, 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 훨씬 최신입니다.

감정가는 377,000,000원으로, 신축이라는 점을 감안할 때 시장 가격을 반영한 것으로 보입니다.

비교적 최근 거래된 2015년 건축 물건(43.05㎡, 21,500만원)의 제곱미터당 가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 설비:

* 기본적 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스에 의한 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.

주변 시설:

* 가톨릭대학교 성빈센트병원이 인근에 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 각종 근린생활시설을 이용하기에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금이 있는 만큼 경매 절차에 따른 배당 여부를 최종 확인해야 합니다. 다만, 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역이며, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. 이는 건축물 사용 및 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 건축 연도가 최신이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

주거 편의성이 양호한 지역에 위치하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리 분석상 특이사항 및 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

감정가는 377,000,000원으로, 신축 건물 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2023년 사용승인)로 하자 및 노후화에 대한 부담이 적습니다.

주거지 내에 위치하여 안정적인 임대수익 또는 실거주가 가능합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 377,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 거래 사례와 본건의 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가에서 보증금 부담은 없습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 95% 수준인 약 360,000,000원을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.