나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101932 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2195 이편한세상남양뉴타운 1105동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 북동측 근거리에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어져 있으며 주거여건은
무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 18층건
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 칼라샷시이중창

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 펜트리, 드레스룸, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

열병합발전소 공급방식에 의한 지역난방설비, 위생 및 급탕설비, 엘리베이터,
소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트부지로서 인근과 대체로 평탄함.

인접 도로상태등

단지내 상태양호한 포장도로를 통하여 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(접합), 중로2류(접합), 중로3류(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

갑구 1-2번에 금지사항등기가 있으나 전매제한기간 종료로 본건 부동산에 해당 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경101932 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2195 이편한세상남양뉴타운 1105동 16층1601호

용도: 아파트

감정가: 469,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 갑구 1-2번 등기상 금지사항이 있었으나, 전매제한기간 종료로 본건 부동산에는 해당 없음.

2.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 68.08㎡ (약 20.60평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

건물 규모: 18층 건물 중 16층

3.

3.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어져 있어 전반적인 주거 여건은 양호한 편입니다.

교통상황: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

3.2. 주변 시설

인접 시설: 인근에 "신백중학교"가 위치하고 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설 및 공원이 조성되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과상 본건 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 구역이 존재하므로, 상세 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

4.

4.1. 권리 분석

말소기준권리: 을1, 2023-03-06 접수, 우리은행 근저당권 (채권금액 82,500,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 우리은행 근저당권

* 을2: 우리은행 근저당권 (288,640,000원)

* 갑4: 강동세무서장 압류

* 갑5: 삼성카드 가압류 (6,728,525원)

* 갑7: 신한카드 가압류 (10,317,925원)

* 갑8: 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 (96,757,158원)

* 갑9: 서민금융진흥원 가압류 (16,063,896원)

* 갑10: 토스뱅크 가압류 (16,494,290원)

* 갑11: 서울신용보증재단 가압류 (44,146,000원)

* 갑13: 에프더블유2409유동화전문유한회사 임의경매 (본 경매 개시 채권자)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 갑구 1-2번의 금지사항 등기는 전매제한기간 종료로 현재는 효력이 없습니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 인수할 임차인이 없거나, 인수하더라도 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 임차인 관련 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

5.

5.1. 상권 분석

지역 특성: 본건이 소재한 남양뉴타운은 화성시의 주거 중심 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설, 공원이 조화롭게 배치되어 있습니다. 신백중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 점진적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

주변 상권: 단지 내 상업시설 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트는 없으나, 지역 내 슈퍼마켓 등의 상권이 형성되어 있습니다.

6.

6.1. 생활 정보

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 16층에 위치하며, 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 각종 내장재와 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 칼라샷시 이중창으로 되어 있습니다.

이용 상태: 아파트로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 펜트리, 드레스룸, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 지역난방 방식이며, 위생 및 급탕 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설 및 학군: 단지 내 및 주변에 근린생활시설, 공원 등이 있으며, 도보 거리에 신백중학교가 위치합니다.

7.

7.1. 잠재적 리스크

등기부 권리 관련 특이사항: 과거 갑구 1-2번에 금지사항 등기가 존재했으나, 전매제한기간 종료로 인해 현재는 본건 부동산에 영향을 미치지 않습니다. 모든 채권 및 압류, 가압류 등은 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위로 등기되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

기타 잠재적 위험 요소:

* 토지 이용 계획상 일부 제한 지역(가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등)이 존재하므로, 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

8.

8.1. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 신축 아파트 단지 내 물건으로, 입지, 교통, 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히, 말소기준권리보다 후순위인 다수의 채권 및 압류, 가압류가 존재하나, 이들 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 전매제한 관련 과거 등기 사항은 해소되었음을 확인하였습니다. 주거용 아파트로서는 안정적인 가치를 지닌다고 판단됩니다.

9.

9.1. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 없이 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 주거 환경: 신축 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 갖추어져 있습니다.

* 화성시 개발 잠재력: 화성시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

10.

10.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 469,000,000원입니다. 최근 주변 시세 조사 결과, '이편한세상 남양뉴타운' 단지의 유사 면적(84㎡, 약 25.7평) 실거래가는 약 3억원 초중반대에 형성되어 있음을 확인할 수 있었습니다. 다만, 해당 실거래가는 과거 시점의 자료일 수 있으며, 현재 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 개별적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 경매 물건의 경우, 2024타경101932 사건이 1차 유찰되어 2차 기일 (2026년 7월 13일 예정)에는 최저 입찰가가 328,300,000원으로 조정될 예정입니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 수익률 목표, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.