나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100038 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 OOOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재"탑동초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주변은
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상주택까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서
외벽 : 석재붙임 및 벽돌치장 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 로폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

탑동 32-16번지 기준
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권
역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경100038 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 32-16, 청담빌23차 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

건물면적: 44.41㎡ (약 13.43평)

토지면적: 32.49㎡ (약 9.83평)

토지지분: 32.494㎡ (약 9.83평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 와OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 청담빌23차

해당 층: 5층 (총 5층 건물)

사용승인일: 2017년 12월 26일 (건축물대장상 준공일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재붙임 및 벽돌치장 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 하이새시 이중창호

설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등

1.3. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지번(탑동 32-16번지)은 다음 지역·지구에 해당합니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 탑동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 고려할 때, 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제2구역으로 지정되어 항공기 소음 관련 영향은 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (우리은행, 2018.04.30.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 다음 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 갑구 3번: 소유권이전 (신탁등기 말소) (2018.04.30.)

* 갑구 4번: 소유권이전 (매매) (2018.04.30.)

* 갑구 5번: 가압류 (와이앤케이파트너스대부주식회사) (2024.10.21.)

* 갑구 6번: 강제경매 (와이앤케이파트너스대부주식회사) (2024.12.09.)

* 갑구 7번: 가압류 (주식회사한빛자산관리대부) (2024.12.11.)

* 갑구 8번: 압류 (수원세무서장) (2025.05.28.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 잔금 납부 전 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다. 보증금 인수 사항이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 확인은 필수입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 탑동 지역은 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 다세대주택이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설이 혼재하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

인근에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 생활 편의: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설: 탑동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통 편의: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본건은 제2종일반주거지역으로 건물 신축 및 증축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 재산권 행사나 건물 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 명도 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 잔금 납부 전 임차인 현황 및 점유 관계를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 탑동 765-4 스타캐슬탑동 (48.85㎡, 5층, 2020년식) 21,500만원 (약 439.94만원/㎡)

* 2026년 3월, 탑동 820-1 정도주택A동 (74.19㎡, 2층, 2004년식) 18,500만원 (약 249.36만원/㎡)

* 2026년 3월, 탑동 784-6 대림아트빌3차 (80.28㎡, 2층, 2003년식) 18,300만원 (약 227.95만원/㎡)

본건의 감정가는 15,300만원 (44.41㎡, 약 344.52만원/㎡)입니다.

본건과 유사한 5층에 위치하고 면적이 비슷한 "스타캐슬탑동"의 최근 매매가(21,500만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 거래된 건물들의 신축 연차 및 층수 차이가 있어 단순 비교는 어려우며, 해당 지역의 시세 변동 추이를 고려해야 합니다.

7.2. 예상 입찰가

감정가(15,300만원)와 주변 시세, 그리고 본건의 5층이라는 이점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 이상으로 판단됩니다. 첫 경매인 점을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

8. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2017년식)이며 5층 중 5층에 위치하여 채광 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다. 주변 학군 및 교통 환경이 보통 수준이며, 근린생활시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 토지이용 제한 사항과 미상인 임대 관계는 명도 및 향후 재산권 행사에 있어 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 도입부: 5층의 좋은 층수와 비교적 신축(2017년식) 건물

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리 소멸로 안전한 낙찰 가능

* 시세: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보임 (투자 기회)

* 입지: 탑동초등학교 인근으로 교육 환경 양호, 차량 접근 및 대중교통 이용 편리

10. 면적 단위 환산

* 건물면적: 44.41㎡ = 약 13.43평

* 토지면적: 32.49㎡ = 약 9.83평

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.