나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1343 [2] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1467 키움프라자 1동 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 ""하길고등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며
주위는 아파트단지 및 근생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로
무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

구조 및 규모 : 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물내
제3층 제302호, 제303호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

302호, 303호 공히 근린생활시설 용도이나 302호는 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형 냉·난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비,
지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 기준시점 현재 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 35M 및 북서측으로 노폭 약 20M의 아스콘포장 도로 및 남동측으로
노폭 약 30M의 보행자 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(향남2지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-12-29)(특수도로)
(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-29)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-12-29)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구(향남2지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1343 (2)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1467 키움프라자 1동 3층 303호

용도: 근린상가

감정가: 273,000,000원

토지면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

건물면적: 90.60㎡ (약 27.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통: 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정도 무난한 편입니다. 북동측으로 노폭 약 35M, 북서측으로 노폭 약 20M의 아스콘포장 도로 및 남동측으로 노폭 약 30M의 보행자 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 내 제3층 제302호, 제303호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감 등입니다.

토지: 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 대로2류(폭 30~35m), 대로3류(폭 25~30m), 중로1류(폭 20~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2016년 12월 7일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액 420,000,000원)입니다.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권(이옥춘, 40,000,000원) 및 갑7 임의경매(하나은행) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 460,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업자일자): 2023-10-04

* 배당신고일자: 2025-07-15

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원입니다. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 일반상업지역에 위치하여, 주변 아파트 단지 등 주거 배후 수요와 인근 근린생활시설 이용객을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

현재 건물 이용 현황으로는, 302호는 기준시점 현재 공실이며, 303호는 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

인근에 하길고등학교가 위치하고 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 유동 인구 확보에 긍정적인 환경을 제공합니다.

대로변에 접해 있어 건물 가시성이 좋고, 차량 및 보행자 통행량이 많을 것으로 예상되어 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 천정형 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 편리합니다.

주변에는 하길고등학교가 있으며, 각종 상업시설 및 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 택지개발지구 내 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 소유권 이전 절차 등에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 하지만 구체적인 지상권의 내용(권리자, 범위, 존속기간 등)이 명확히 기재되어 있지 않아, 권리 분석에 있어 불확실성이 존재합니다. 이는 본건 취득 시 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

공실: 302호가 현재 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 임대 수익 발생에 차질이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 기타 참고사항으로 임대관계 등이 미상으로 표기되어 있어, 현재 확인된 임차인 외 추가적인 미상 임대차 관계가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 향남읍의 중심 상업지역에 위치하여 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑하는 근린상가 물건입니다.

권리관계 측면에서는 말소기준권리보다 후순위인 각종 근저당권 및 임의경매 등이 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 불분명하다는 점이 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

현재 302호가 공실 상태인 점은 낙찰 후 즉시 임대 추진을 통해 공실 리스크를 최소화하고 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리에 의한 후순위 권리 및 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 향남2지구 택지개발지구 내 일반상업지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 뛰어난 접근성: 대로변에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수하며, 건물 가시성이 좋습니다.

* 수익 창출 기회: 302호 공실을 즉시 임대하여 안정적인 임대 수익 발생이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 전혀 없고, 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 향후 시장 가치 상승 잠재력이 충분한 물건입니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 여부 및 그 내용은 본건의 최종 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 중요한 변수가 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건의 현황 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 그리고 불확실한 지상권 리스크에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

본건의 감정가 및 인수 보증금 0원이라는 점을 기반으로, 향후 시장 상황 및 잠재적 위험 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.