나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55702 [3] 경기도 화성시 효행구 비봉면 유포리 4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'임
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 지상에 소재하는 소유자 미상의 비닐하우스(3동)는 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55702 (3)

소재지: 경기도 화성시 효행구 비봉면 유포리 4

용도: 답 (공부상) / 현황: 전

감정가: 71,060,000원

토지면적: 323.00㎡ (약 97.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 소유자 미상의 비닐하우스 3동 평가 및 매각 제외.

주의사항:

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'임

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환 불가)

* 소유자 미상의 비닐하우스 3동은 평가 및 매각에서 제외됨

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 화성시 비봉면 유포리에 위치한 농지입니다. 주변은 주로 농경지와 일부 자연녹지, 소규모 마을이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

* 교통상황:

주요 도로와의 접근성은 국도 및 지방도를 통해 이루어질 것으로 보이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근까지 차량 진입은 가능하나, 상세한 도로 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 인접 도로상태:

토지 이용 현황에 따라 일부 맹지일 가능성이 있으며, 인접 도로의 폭 및 상태는 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

농림지역 또는 개발제한구역 등 관련 법규에 따른 토지이용계획확인서 상의 제한사항을 반드시 확인해야 합니다. 본 물건은 농지로서 농지법의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑1, 갑2, 갑3 (2022-03-21, 한동훈): 소유권 이전 (증여)

* 을3 (2022-04-19, 서화성농업협동조합): 근저당권 130,000,000원 (말소기준권리)

* 을6 (2024-02-19, 이선원): 근저당권 35,000,000원

* 갑4 (2025-04-28, 서화성농업협동조합): 임의경매 (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 165,000,000원

* 본 경매는 말소기준권리(을3) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업용 토지로서, 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루고 있습니다. 따라서 직접적인 상업적 상권 형성은 미미하며, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 전환 가능성에 따라 상권의 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

인근 마을에 기본적인 생활 편의시설이 존재할 수 있으나, 화성시 도심 지역 대비 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 장보기, 병원 이용 등은 인근 읍면 소재지 또는 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설:

일반적인 인터넷 검색을 통해 본 물건지 인근에서 특정 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 전원 또는 농촌 지역의 경우, 외곽에 관련 시설이 위치할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출:

본 물건은 농지이므로, 매수자는 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되며, 입찰보증금은 반환되지 않습니다. (화성시 농지과 등 관련 기관 문의 필수)

* 공부상 지목과 현황 불일치:

공부상 지목은 '답'(논)이나 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용의 제약이나 추후 행정 처리 과정에서 불편함을 초래할 수 있으므로, 관련 내용을 정확히 인지해야 합니다.

* 미등재 비닐하우스:

토지 지상에 소유자 미상의 비닐하우스 3동이 존재하나, 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 향후 철거 문제나 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 인수 여부 및 처리 방안을 미리 검토해야 합니다.

* 농지법상 규제:

농지법에 따른 소유 상한, 이용 의무 등 관련 규제를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 비봉면 유포리에 위치한 농지(현황: 전)로, 현재로서는 농업용 토지로 활용 가능성이 높습니다. 최근 소유권 변동 및 근저당권 설정 이력이 있으며, 농지취득자격증명 발급 및 제출이라는 명확한 조건이 부과되어 있습니다. 또한, 평가에서 제외된 비닐하우스 등 부대시설에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 기반 토지로서의 가치:

화성시 지역의 농업 활동 지원 정책 및 농지 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 장기적 관점의 개발 가능성:

화성시의 개발 진행 상황 및 장기적인 지역 발전 계획에 따라 토지 이용 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. (단, 현재로서는 농지로서의 가치에 집중해야 합니다.)

* 경매 시세 차익:

적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 토지를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 71,060,000원입니다.

예상 입찰가는 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 본건의 잠재적 가치 및 투자 목적, 그리고 경매 진행 시 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없으나, 농지취득자격증명 발급 비용 및 관련 제반 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 최근 화성시 비봉면 지역의 농지 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가격을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.