나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55702 [2] 경기도 화성시 효행구 비봉면 유포리 5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'임
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 지상에 소재하는 소유자 미상의 비닐하우스(3동)는 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55702 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 화성시 효행구 비봉면 유포리 5

용도 (공부상): 답

용도 (현황): 전

토지면적: 577.00㎡ (약 174.54평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 134,441,000원

1.3. 권리 내역

등기부채권 총액: 165,000,000원

말소기준권리: 2022-04-19 서화성농업협동조합 근저당권 (130,000,000원)

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(기록된 임차인 없음)

1.5. 매각조건 및 기타

작성일: 2026-04-23

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (기록된 내용 없음)

주의사항:

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'임.

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가).

* 지상에 소재하는 소유자 미상의 비닐하우스 3동은 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본 물건은 경기도 화성시 비봉면 유포리에 소재하며, 주변은 대체로 농경지 및 임야, 소규모 주거지 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 여건

주요 도로 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 지역으로의 이동은 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 비봉면은 화성시의 일부로서, 면 소재지 내에는 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등)이 갖추어져 있을 수 있습니다. 대규모 상업시설이나 도시 편의시설 이용을 위해서는 인근 도시(예: 향남읍, 화성시청 인근)로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리 변동

토지의 소유권은 조교행, 김오순을 거쳐 2022년 3월 21일 한동훈에게 증여로 이전되었습니다.

3.2. 부담권리 분석

등기부등본 상 현재 모든 권리(근저당권 2건, 임의경매 1건)는 말소 예정이거나 말소 기준권리 이후의 권리로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 2022년 4월 19일에 등기된 서화성농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 작용하며, 이에 따라 후순위 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

보고서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 이에 대한 상세 조사가 필요합니다. 일반적으로는 대부분의 권리가 매각으로 소멸되나, 혹시 모를 지상권 등의 권리 관계는 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본 물건은 현재 '전'으로 이용되고 있으나, 공부상 지목은 '답'으로 되어 있어 실제 이용과 공부상 지목 간의 차이가 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발, 또는 농지 관련 정책 적용 시 고려해야 할 사항입니다.

4.2. 건축물 및 부속물

토지 상에 소유자 미상의 비닐하우스 3동이 있으나, 이는 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 따라서 해당 시설물에 대한 권리 주장이나 인수를 고려할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

비봉면 지역 특성상, 주거 환경은 한적한 농촌 생활에 가깝습니다. 면 소재지의 기본적인 편의시설은 이용 가능하나, 대규모 쇼핑몰, 병원, 문화 시설 등은 인근 도시 지역의 이용이 필요합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 구체적인 교육 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우, 납부한 보증금을 반환받지 못하게 되므로, 입찰 전 반드시 취득 자격 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 지목과 현황 불일치

공부상 지목이 '답'인데 현황은 '전'이라는 점은 추후 토지 이용 계획 수립이나 관련 인허가 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

비닐하우스 3동이 매각 대상에서 제외됨에 따라, 이를 이용하려는 목적이라면 고려 대상에서 제외해야 합니다.

6.4. 소멸되지 않는 권리 가능성

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 내용이 없어, 실제 지상권 등 예상치 못한 권리가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 비봉면의 농경지로서, 현재 '전'으로 이용 중이나 공부상 지목은 '답'으로 되어 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 경매를 통해 대부분의 부담이 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 지목과 현황의 불일치, 그리고 매각에서 제외된 부속물 등은 본 물건의 취득 및 이용에 있어 주요 고려사항입니다. 농업 목적의 취득이라면 농지취득자격증명을 필수로 확보해야 하며, 비농업적 개발 가능성은 토지이용계획 및 관련 법규에 따라 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 화성시 개발 잠재력

화성시는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 농업 활용 가능성

현황이 '전'이므로, 적격자가 농업용으로 활용할 경우 비교적 낮은 투자 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸되므로, 권리 분석 측면에서는 상대적으로 안전하다고 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 참고사항

9.1. 입찰가 고려 요소

예상 입찰가는 감정가(134,441,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 지목/현황 불일치, 제외 물건, 불확실한 지상권 등)를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 추가 비용 고려

입찰가 외에 농지취득자격증명 발급 비용, 취득세, 등록면허세, 법무사 수수료 등의 부대 비용을 반드시 고려해야 합니다.

9.3. 시장 가치 분석

본 물건과 유사한 조건의 주변 농지 거래 사례 및 시세 조사를 통해 적정 입찰 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

9.4. 보증금 반환 조건

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점을 명확히 인지하고, 입찰가 산정 시 보증금 액수(감정가의 10%인 13,444,100원)를 신중하게 관리해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.