나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62278 [5] 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 15층1524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무
시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 중 제4층 제406호, 제431호, 제13층 제1326
호, 제15층 제1524호, 제16층 제1607호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호로서
외벽: 복합판넬 등,
내벽: -,
챵호: 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전설비, 엘리베이터(승용: 2대, 비상용: 1대
) 및 주차시설 등이 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 갖추고 있으며, 개별난방시설 되어 있음. 기타설비로는 승강기 설
비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지하5층/지상16층
규모의 주상용 건부지(힐탑프라자)로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(천호대로), 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(천호동 449-49)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (접
합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선

기호2(천호동 449-50)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-0\
6-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건
축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건
축선

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저
촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ 임.
(제시목록 및 등기사항전부증명서상 1,071.82㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2024타경62278(5) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62278 (5)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 15층1524호

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)

토지 지분: 3.94㎡ (약 1.19평)

건물면적: 20.48㎡ (약 6.19평) (전용면적)

건물 지분: 20.48㎡ (약 6.19평)

건물 층수: 지하 5층 / 지상 16층 중 15층

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업 및 업무 시설, 숙박 시설, 병원 등 근린생활 시설이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

1.3. 2.교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

1.3. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 속해 있으며, 건축선, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.권리관계

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 임의경매 개시결정(채권자: 최 외 5명)입니다. 이 날짜 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2014-01-03

* 확정일자: 2012-01-09

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 있음

1.4. 3.권리분석 특이사항

정 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됨을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 만약 배당이 예상대로 이루어지지 않을 경우 해당 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 4.등기부 현황 (요약)

* 1994-05-10: 소유권 이전 (장 )

* 2016-10-10: 소유권 이전 (최 )

* 2019-01-31: 소유권 이전 (서 외 5명, 상속)

* 2024-10-08: 임의경매 개시결정 (말소기준권리)

1.5. 상권 분석

강동역 중심의 상업지대에 위치하여 오피스, 상가, 숙박, 병원 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 지하철 5호선 역세권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어나며, 지속적인 지역 개발과 함께 상권의 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 서울 강동구는 GTX-D 노선 확정, 지하철 9호선 4단계 연장, 5호선 직결화 등 총 5조원 규모의 교통 인프라 투자를 기반으로 11200세대 대규모 주택공급과 6개 역세권 활성화 사업을 동시 추진하고 있어, 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다. 또한, '2040 강동 그랜드 디자인' 실행계획의 일환으로 간선 도로변 업무 시설 유치 및 거리 활성화 종합계획 수립 용역이 착수되어, 기업 유치를 통해 지역 활성화 및 자족 기반 강화가 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.주거 및 편의 시설

본 건이 위치한 천호동 일대는 다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 강동역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하여 주거 및 업무 목적 모두에 적합합니다. 힐탑프라자 주변으로는 강동역이 125m 거리에 있으며, 서울천동초등학교가 197m, 롯데슈퍼프레시 길동점이 501m 거리에 위치하는 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 2.교통

지하철 5호선 강동역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 천호대로변에 접해 있어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 경매 절차상 배당이 정상적으로 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

공유물분할 경매: 소유권이 복잡하게 얽혀 있는 공유물분할 경매의 특성상, 예상치 못한 법적 문제나 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 핵심 상업지구에 위치한 소형 오피스텔입니다. 지하철 5호선 강동역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 상권 및 편의시설이 잘 발달해 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 공유물분할 경매라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 강동역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 기대

소형 면적: 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합

지역 개발 가능성: 강동구 지역 개발 계획과 연계 시 가치 상승 잠재력 보유. 강동구는 다양한 교통 인프라 개발과 함께 6개 역세권 활성화 사업을 추진하고 있으며, 간선 도로변 업무 시설 유치 등 자족도시로의 전환을 모색하고 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 3월 20일: 90,000,000원 (7층)

2026년 6월 19일: 96,000,000원 (16층)

2026년 5월 1일: 98,000,000원 (8층)

최근 실거래가 평균: 약 94,666,667원

본 건은 15층에 위치하여 비교적 높은 층수이며, 최근 거래된 16층 매물이 96,000,000원에 거래된 점, 8층 매물이 98,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 95,000,000원 이상에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

하지만 공유물분할 경매의 특수성과 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 감안하여, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 97,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.