나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62278 [4] 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 13층1326호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무
시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 중 제4층 제406호, 제431호, 제13층 제1326
호, 제15층 제1524호, 제16층 제1607호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호로서
외벽: 복합판넬 등,
내벽: -,
챵호: 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전설비, 엘리베이터(승용: 2대, 비상용: 1대
) 및 주차시설 등이 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 갖추고 있으며, 개별난방시설 되어 있음. 기타설비로는 승강기 설
비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지하5층/지상16층
규모의 주상용 건부지(힐탑프라자)로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(천호대로), 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(천호동 449-49)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (접
합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선

기호2(천호동 449-50)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-0\
6-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건
축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건
축선

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저
촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ 임.
(제시목록 및 등기사항전부증명서상 1,071.82㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 13층1326호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경62278 (4)이며, 감정가는 1억 6천 6백만원입니다.

토지 면적은 0.36㎡(약 0.11평)이며, 건물 면적은 30.56㎡(약 9.24평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공유물분할 경매이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 강동역 동측 인근 상업지대에 위치하고 있습니다.

주변은 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 건물 인근의 천호대로변에 버스정류장과 강동역, 길동역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건에는 임차인 이윤세 씨가 거주 중입니다.

해당 임차인은 2017년 5월 29일에 전입했으며, 보증금 1천만원, 차임 월 50만원입니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자는 없습니다.

법원 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 보증금 인수 여부는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 임의경매(2024타경62278)로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 기재되어 있어, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 천호동 449-49번지 일대는 강동역을 중심으로 형성된 일반상업지역입니다.

주변에 오피스텔, 상가, 병원, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 업무 및 주거 용도로 이용 가능합니다.

주변에 다양한 상업시설과 병원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 강동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전, 엘리베이터(승용 2대, 비상용 1대), 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

개별난방 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 법원 자료상 인수 보증금 합계가 0원이라고 기재되어 있으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이 부분에 대한 인수 여부도 신중하게 검토해야 합니다.

공유물분할을 위한 경매의 특성상, 소유주 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강동역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

상업 및 업무 시설이 밀집한 지역 특성상 향후 시세 상승 여력도 기대해볼 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재 및 미확인 지상권 등 권리관계가 복잡하여 이에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다.

특히 임차인의 보증금 인수 여부는 실제 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 법원 및 현장 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

강동역 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 본건의 가장 큰 장점입니다.

상업지대에 위치하여 임대 수익 및 향후 매매 차익을 기대할 수 있습니다.

30. 56㎡(약 9.24평)의 전용면적으로 소형 투자 상품으로서의 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 20.48㎡(약 6.19평) 면적의 오피스텔이 9천만원에서 9천 8백만원 사이에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 면적인 30.56㎡(약 9.24평)에 적용하여 환산 시, 시장 가치는 약 1억 3천 4백만원에서 1억 4천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 1억 6천 6백만원으로, 이는 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 지상권 인수 가능성 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 추정가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 1억 4천 8백만원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금 합계가 0원이라는 법원 자료를 전제로 하며, 실제 인수 보증금이 있을 경우 입찰가 재산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.