나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62278 [3] 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 4층431호 오피스텔 경매
서울특별시 강동구 천호대로 1073, 4층431호 (천호동,힐탑프라자) (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경62278(서울동부지방법원 경매1계). 감정가 90,000,000원, 최저가 72,000,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2024 타경 62278 [3] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 4층431호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호대로 1073, 4층431호 (천호동,힐탑프라자) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 건물명 | 힐탑프라자 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 관할법원 | 서울동부지방법원 경매1계 (02-2204-2405(구내:2405)) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 공장설립승인지역, 도시지역, 일반상업지역, (접함)도로, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)건축선, 지구단위계획구역, (접함)용도구역기타, (접함)제3종일반주거지역 |
면적
| 토지면적 | 3.94㎡ (1.19평) |
|---|---|
| 건물면적 | 20.48㎡ (6.20평) |
금액
| 감정가 | 90,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 72,000,000원 (감정가 대비 80%) |
| 입찰보증금 | 7,200,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.06.08 | 90,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.07.27 | 72,000,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2024.10.14
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무
시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임. - 위치 및 주위환경
- 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임. - 교통상황
- 본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함. - 교통상황
- 본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함. - 건물의 구조
- 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 중 제4층 제406호, 제431호, 제13층 제1326
호, 제15층 제1524호, 제16층 제1607호로서,
외벽 : 타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 새시창호 등 임. - 건물의 구조
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호로서
외벽: 복합판넬 등,
내벽: -,
챵호: 샷시창호 등 임. - 이용상태
- 오피스텔로 이용 중임.
- 이용상태
- 주거용 오피스텔로 이용 중임.
- 설비내역
- 위생설비, 급,배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전설비, 엘리베이터(승용: 2대, 비상용: 1대
) 및 주차시설 등이 있음. - 설비내역
- 위생설비 및 급·배수설비 갖추고 있으며, 개별난방시설 되어 있음. 기타설비로는 승강기 설
비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 등이 구비 되어 있음. - 토지의 형상 및 이용상태
- 인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지하5층/지상16층
규모의 주상용 건부지(힐탑프라자)로 이용 중임. - 토지의 형상 및 이용상태
- 인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.
- 인접 도로상태등
- 2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있음.
- 인접 도로상태등
- 본건 남서측으로 광대로(천호대로), 북동측으로 세로에 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 기호1(천호동 449-49)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (접
합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선
기호2(천호동 449-50)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-0\
6-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건
축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건
축선 - 토지이용계획 및 제한상태
- 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저
촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선. - 공부와의 차이
- 없음.
- 공부와의 차이
- 집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ 임.
(제시목록 및 등기사항전부증명서상 1,071.82㎡) - 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음. - 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.
AI 물건분석
1. 물건기본정보
사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62278 (3)
소재지: 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 4층431호
용도: 오피스텔
감정가: 90,000,000원
토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)
건물면적: 20.48㎡ (약 6.19평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 공유물분할을 위한 경매
채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
2. 입지조건
주위환경
본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 강동역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 속합니다.
주변에는 상업 및 업무 시설, 숙박 시설, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 지역입니다.
교통상황
차량 진출입이 용이하며, 단지 인근 천호대로변에 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 강동역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.
건물 구조 및 상태
힐탑프라자는 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 지하 5층, 지상 16층 건물입니다.
외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.
위생, 급배수, 화재경보, 옥내소화전, 승강기(승용 2대, 비상용 1대), 주차 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.
건물은 1988년 12월 30일 건축 허가를 받아 1994년 3월 28일에 사용 승인되었으며, 오피스텔로 이용 중입니다.
토지이용계획 및 제한상태
본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있습니다.
도로, 소로2류 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.
3. 권리분석
채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
경매구분: 공유물분할을 위한 경매
임차인 현황
* 고미영 (전입/확정일자: 2024-07-08, 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 배당신고일자: 2024-12-20)
상기 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 모두 변제받거나, 매수인에게 인수되지 않을 가능성을 시사합니다. 다만, 대항력 보유로 인해 잔금 납부 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.
말소기준권리: 2024-10-08 접수된 최진영(미국명미카엘진영최) 외 5명의 임의경매 개시 결정 등기 (이하 모든 권리는 말소될 예정)
인수 보증금: 0원 (상기 임차인 고미영의 보증금 중 매수인에게 인수되는 금액은 없음)
4. 상권분석
본 물건은 강동역 역세권에 위치한 상업 및 업무 중심지로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다.
인근에 다수의 오피스텔, 상가, 병원 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.
5. 생활정보
편의시설
대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.
교통
지하철 5호선 강동역 및 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.
교육/의료시설
주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하며, 종합병원급 의료시설 이용이 편리합니다.
6. 잠재적 리스크
대항력 있는 임차인 존재
임차인 고미영 씨는 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 처리되어 있습니다. 명도 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성은 낮으나, 절차 진행에 대한 철저한 확인이 필요합니다.
공유물분할 경매 특성
공유물분할을 위한 경매의 경우, 경매 절차 외적인 이해관계인의 다툼이나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 서울 강동구의 주요 상업지구에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.
감정가 9천만원 대비 최근 실거래가가 9천만원대 후반까지 형성되어 있어 시세 차익 기대감이 있습니다.
대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.
다만, 공유물분할 경매라는 특성상 명확한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통한 상세한 상황 파악이 중요합니다.
8. 투자 포인트
강동역 역세권 핵심 입지: 풍부한 유동인구와 배후수요 확보
안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역으로 공실 위험 낮음
시세 상승 잠재력: 최근 실거래가 상승세 및 개발 호재 고려 시 투자 가치 높음
명도 관련 리스크 적음: 인수 보증금 0원
9. 예상 입찰가
본 물건의 감정가는 90,000,000원입니다.
최근 2026년 3월, 5월, 6월 거래된 유사 면적(20.48㎡)의 힐탑프라자 오피스텔 실거래가는 90,000,000원에서 98,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. (7층, 8층, 16층 거래 사례)
본 물건은 4층으로, 최근 거래된 고층보다는 가격이 다소 낮게 형성될 수 있습니다.
인수해야 할 보증금이 0원이므로, 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 판단됩니다.
안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 수준인 90,000,000원부터 시작하여 시세 및 현장 상황을 반영한 적정가격을 산정하는 것이 바람직합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.