나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62278 [6] 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 16층1607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무
시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 중 제4층 제406호, 제431호, 제13층 제1326
호, 제15층 제1524호, 제16층 제1607호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호로서
외벽: 복합판넬 등,
내벽: -,
챵호: 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전설비, 엘리베이터(승용: 2대, 비상용: 1대
) 및 주차시설 등이 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 갖추고 있으며, 개별난방시설 되어 있음. 기타설비로는 승강기 설
비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지하5층/지상16층
규모의 주상용 건부지(힐탑프라자)로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(천호대로), 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(천호동 449-49)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (접
합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선

기호2(천호동 449-50)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-0\
6-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건
축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건
축선

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저
촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ 임.
(제시목록 및 등기사항전부증명서상 1,071.82㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62278 (6)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공유물분할경매, 재정비촉진지구

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 16층 1607호

건물 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

건축 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 건물 중 16층

주요 시설: 위생설비, 급배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전, 엘리베이터(승용 2대, 비상용 1대), 주차시설, 개별난방

1.3. 면적 및 평가 정보

감정가: 95,000,000 원

토지 면적: 3.94 ㎡ (약 1.19 평)

토지 지분: 3.94 ㎡ (약 1.19 평)

건물 면적: 20.48 ㎡ (약 6.19 평)

건물 지분: 20.48 ㎡ (약 6.19 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.

인접 토지는 대체로 평탄하며, 지하 5층/지상 16층 규모의 주상복합 건물(힐탑프라자) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태로는 2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있습니다.

주변에 대형 상업시설(신세계백화점) 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 진출입이 용이합니다.

본 건과 접한 천호대로변으로 버스정류장이 위치해 있으며, 지하철 5호선 강동역이 인접하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 10월 8일 접수된 최진영(미국명 미카엘진영최)외 5명의 임의경매 개시결정(2024타경62278)입니다.

소유권 이전 기록: 주)한국티알에스(1998), 최연호(2017), 서미희 외 5명(2019, 상속)이 있습니다.

등기부채권 총액: 0원으로서, 인수되는 채권은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤재병 (윤 )

보증금: 5,000,000 원

차임: 450,000 원

확정일자: 2024년 10월 17일

배당신고일자: 2024년 12월 11일

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 보증금 회수를 위해 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자에게 인수될 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미기재)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있으므로, 해당 권리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서울 강동구 천호동 강동역 인근 지역은 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등이 밀집한 활성화된 상업지대입니다.

해당 지역은 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 용도 및 건물 현황

건물 용도는 오피스텔로, 주거용 및 업무용으로 모두 활용 가능합니다.

힐탑프라자는 지하 5층, 지상 16층 규모의 복합 건물입니다.

개별 호실은 전용면적 20.48㎡(약 6.19평)의 소형으로, 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 형태입니다.

건축물대장상 신세계백화점(판매시설)이 있는 건물 단지와 연관성이 있을 수 있으나, 본 물건은 힐탑프라자 내 오피스텔 호실입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교통: 지하철 5호선 강동역 및 다수의 버스노선 이용이 편리합니다.

상업시설: 주변 상업지대에 백화점, 대형마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주거: 역세권 오피스텔로서 주거 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성: 권리 분석상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 현장 확인 및 추가 조사를 통해 해당 권리의 성격과 낙찰자에게 미칠 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 법적 제한

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 일반적인 상업지역 내에서 발생하는 제한사항 수준으로 판단됩니다.

6.3. 기타

재정비촉진지구: 지역 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 속도 및 결과에 따른 불확실성이 존재합니다.

임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 다른 임대차 관계는 미상이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

건축물대장과의 차이: 집합건축물대장 표제부의 지하 1층 면적이 등기부등본상 면적과 미세한 차이(1,077.82㎡ vs 1,071.82㎡)가 있으나, 이는 일반적인 건축물 관리상의 차이일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

주변 상권이 발달하고 교통이 편리하여 주거 및 업무용으로 활용도가 높습니다.

권리관계상 인수되는 보증금은 없으나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있어 세부 확인이 필수적입니다.

재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 개발 기대감이 있으나, 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

강동역 역세권 소형 오피스텔로 실거주 및 임대수익 목적에 적합합니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

상업지구 내 위치로 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

감정가 9,500만원 대비 소형 면적으로 진입 장벽이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000 원

본 물건에 대한 상세한 시세 분석 및 경쟁 입찰자들의 성향을 파악하기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

제공된 자료만으로는 현재 시장 가격 및 실거래가를 정확히 산정하기 어렵습니다.

입찰 희망가는 감정가 9,500만원을 기준으로 하되, 인수 가능한 권리, 잔존하는 물건의 상태, 재정비촉진지구의 개발 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요하며, 이 부분은 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰가를 예측하기 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 수익률, 향후 개발 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.