나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62278 [2] 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무
시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 중 제4층 제406호, 제431호, 제13층 제1326
호, 제15층 제1524호, 제16층 제1607호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호로서
외벽: 복합판넬 등,
내벽: -,
챵호: 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전설비, 엘리베이터(승용: 2대, 비상용: 1대
) 및 주차시설 등이 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 갖추고 있으며, 개별난방시설 되어 있음. 기타설비로는 승강기 설
비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지하5층/지상16층
규모의 주상용 건부지(힐탑프라자)로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(천호대로), 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(천호동 449-49)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (접
합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선

기호2(천호동 449-50)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-0\
6-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건
축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건
축선

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저
촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ 임.
(제시목록 및 등기사항전부증명서상 1,071.82㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62278 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 4층406호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 힐탑프라자

준공연도: 1994년

구조: 철근콘크리트조, 슬래브지붕

총 층수: 지하 5층 / 지상 16층

본건 위치: 지상 4층 406호

주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

사용승인일: 1994년 3월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)

토지 지분: 3.94㎡ (약 1.19평)

건물면적: 20.48㎡ (약 6.19평)

건물 지분: 20.48㎡ (약 6.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

집행부표상 지하1층 면적: 1,077.82㎡ (제시목록 및 등기부상 1,071.82㎡와 차이 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 본건과 인접한 천호대로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 5호선 강동역과 길동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

두 필지의 토지로 구성되어 있으며, 남서측으로 간선도로인 천호대로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 최진영(미국명미카엘진영최) 외 5명 명의의 임의경매 개시결정 (2024타경62278)입니다. 이 외 소유권 이전 등기들이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장가은

보증금: 5,000,000원

차임: 340,000원

전입일자(사업일자): 2024년 10월 29일

배당신고일자: 2024년 12월 23일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 물건명세서상 "지상권"으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지대

본건이 위치한 지역은 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등이 밀집한 상업지대로, 다양한 근린생활시설의 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

강동역과 길동역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 병원, 마트 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 여러 공유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 향후 명도 과정이나 소유권 정리 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강동구 천호동에 위치한 힐탑프라자 오피스텔은 지하철 5호선 강동역 초역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 상업지대에 위치하여 주변 편의시설 이용이 용이하며, 비교적 최근까지 활발한 매매 거래가 이루어진 점은 긍정적입니다. 다만, 공유물분할을 위한 경매라는 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 신중한 권리분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 초역세권의 우수한 교통 요지

* 상업 및 업무시설 밀집지역으로 높은 임대수요 예상

* 최근 활발한 매매 거래로 시세 안정성 확보 기대

* 공유물분할 경매 특성상, 유리한 조건으로 취득할 기회 모색 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

2026년 3월 20일: 90,000,000원 (7층)

2026년 5월 1일: 98,000,000원 (8층)

2026년 6월 19일: 96,000,000원 (16층)

최근 거래가 평균: 약 94,667,000원

감정가: 92,000,000원

상기 시세와 감정가, 그리고 공유물분할 경매라는 특수성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 94,000,000원에서 97,000,000원 사이로 제시하며, 적정 입찰가는 95,000,000원으로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 권리 관계 및 현황은 반드시 현장 답사와 법원 서류 열람을 통해 재확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62278 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 449-49 힐탑프라자 4층406호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 힐탑프라자

준공연도: 1994년

구조: 철근콘크리트조, 슬래브지붕

총 층수: 지하 5층 / 지상 16층

본건 위치: 지상 4층 406호

주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

사용승인일: 1994년 3월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)

토지 지분: 3.94㎡ (약 1.19평)

건물면적: 20.48㎡ (약 6.19평)

건물 지분: 20.48㎡ (약 6.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

집행부표상 지하1층 면적: 1,077.82㎡ (제시목록 및 등기부상 1,071.82㎡와 차이 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 본건과 인접한 천호대로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 5호선 강동역과 길동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

두 필지의 토지로 구성되어 있으며, 남서측으로 간선도로인 천호대로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 최진영(미국명미카엘진영최) 외 5명 명의의 임의경매 개시결정 (2024타경62278)입니다. 이 외 소유권 이전 등기들이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장가은

보증금: 5,000,000원

차임: 340,000원

전입일자(사업일자): 2024년 10월 29일

배당신고일자: 2024년 12월 23일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 물건명세서상 "지상권"으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지대

본건이 위치한 지역은 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등이 밀집한 상업지대로, 다양한 근린생활시설의 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

강동역과 길동역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 병원, 마트 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 여러 공유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 향후 명도 과정이나 소유권 정리 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강동구 천호동에 위치한 힐탑프라자 오피스텔은 지하철 5호선 강동역 초역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 상업지대에 위치하여 주변 편의시설 이용이 용이하며, 비교적 최근까지 활발한 매매 거래가 이루어진 점은 긍정적입니다. 다만, 공유물분할을 위한 경매라는 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 신중한 권리분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 초역세권의 우수한 교통 요지

* 상업 및 업무시설 밀집지역으로 높은 임대수요 예상

* 최근 활발한 매매 거래로 시세 안정성 확보 기대

* 공유물분할 경매 특성상, 유리한 조건으로 취득할 기회 모색 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

2026년 3월 20일: 90,000,000원 (7층)

2026년 5월 1일: 98,000,000원 (8층)

2026년 6월 19일: 96,000,000원 (16층)

최근 거래가 평균: 약 94,667,000원

감정가: 92,000,000원

상기 시세와 감정가, 그리고 공유물분할 경매라는 특수성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 94,000,000원에서 97,000,000원 사이로 제시하며, 적정 입찰가는 95,000,000원으로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 권리 관계 및 현황은 반드시 현장 답사와 법원 서류 열람을 통해 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.