나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62278 [1] 서울특별시 강동구 길동 454-1 일성하이츠오피스텔 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무
시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철 5호선 강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철5호선 강
동역 등이 위치하여 대중교통이용 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층/지상16층 중 제4층 제406호, 제431호, 제13층 제1326
호, 제15층 제1524호, 제16층 제1607호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호로서
외벽: 복합판넬 등,
내벽: -,
챵호: 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수시설, 화재경보시설, 옥내소화전설비, 엘리베이터(승용: 2대, 비상용: 1대
) 및 주차시설 등이 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 갖추고 있으며, 개별난방시설 되어 있음. 기타설비로는 승강기 설
비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지하5층/지상16층
규모의 주상용 건부지(힐탑프라자)로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로 남서측으로 간선도로(천호대로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(천호대로), 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(천호동 449-49)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (접
합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선

기호2(천호동 449-50)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-0\
6-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건
축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건
축선

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저
촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ 임.
(제시목록 및 등기사항전부증명서상 1,071.82㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62278 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 454-1 일성하이츠오피스텔 5층509호

건물정보:

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제509호

외벽: 복합판넬 등

내벽:

창호: 샷시창호 등

전용면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

공급면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지정보:

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 4.5911㎡ (약 1.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

감정가: 83,000,000원

건축물대장상 차이: 집합건축물대장(표제부) 지하1층 면적 1,077.82㎡ (등기사항전부증명서상 1,071.82㎡)

채권자: 최OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 병원 등 근린생활시설이 밀집한 상업지대임. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 본건과 접한 천호대로변으로 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역, 길동역 등이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 양호함. 토지는 인접 도로와 평탄한 세로장방형 토지로서 오피스텔 건물 부지로 이용 중이며, 남서측으로 광대로(천호대로)와 접하고 있음.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m) (저촉) 등 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있음.

1.2. 권리분석

경매구분은 공유물분할을 위한 경매로, 이는 분할이 필요한 공유 재산에 대한 경매 절차임을 의미함.

말소기준권리: 2024-10-08 접수된 최진영(미국명미카엘진영최)외 5명 명의의 임의경매 개시결정 (등기구분: 갑10)이 말소기준권리가 됨.

임차인 현황:

* 김선복 (임차인)

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2019-09-06

확정일자: 2019-09-06

배당신고일자: 2024-12-24

대항력: 있음

비고: -

인수되는 권리: 위 임차인 김선복은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 500만원에 대한 권리가 있음. 다만, 본 경매에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단되나, 임차인의 대항력은 존속하므로 주의가 필요함.

권리관계 요약: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 권리는 인수될 가능성이 있어 세심한 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강동역 인근은 서울시내의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있음. 천호대로를 중심으로 유동인구가 많으며, 대중교통 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리한 입지임.

1.4. 생활정보

주변 교통 인프라: 지하철 5호선 강동역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리함.

주변 편의시설: 상업지구에 위치하여 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

주거 편의성: 오피스텔로서 기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 거주 편의성은 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김선복 임차인은 2019년 9월 6일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음. 보증금 500만원은 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 되는 것으로 보이나, 임차인의 법적 권리가 낙찰 이후에도 영향을 미칠 수 있으므로, 명도 계획 수립 시 반드시 고려해야 함.

공유물분할 경매의 특성: 본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰자는 해당 호실의 단독 소유주가 아닌, 다른 공유자와 함께 해당 건물의 일부를 공유하게 될 수 있음. 이는 향후 건물 사용, 관리, 처분 과정에서 소유권 분쟁이나 불편함이 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 내포함.

작은 면적: 전용면적 22.77㎡ (약 6.89평)으로 소형 오피스텔에 해당하여, 임대 시 대상 수요층이 제한적일 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 강동역 역세권에 위치하며 상업지구 내에 자리 잡고 있어 입지 조건은 우수함. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 장점이 있음. 그러나 공유물분할을 위한 경매라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 및 향후 건물 관리에 있어 주의가 필요한 주요 리스크임. 또한, 작은 면적 또한 고려 대상임.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 강동역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 활발한 상권: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 임대 수요 잠재력이 있음.

* 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감안하더라도 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 83,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적 오피스텔의 현 시세는 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 파악됨. 감정가는 현재 시세보다 상당히 낮게 평가되었으나, 공유물분할 경매의 특성과 대항력 있는 임차인의 존재 등 인수 부담 및 명도 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

상기 고려 사항들을 바탕으로, 신중한 입찰을 통해 약 95,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시함. 본 금액은 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.