나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [12] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

물건 비고

본건물 4층 면적(85.99㎡)은 관할소관청의 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)과 상이하고 상세내역은 감정평가서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (12)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 4층402호

건물구조/용도: 철근콘크리트구조, 도시형생활주택

토지면적 (지분): 12.63㎡ (약 3.82평)

건물면적 (전용): 41.56㎡ (약 12.57평)

토지/건물 전체 면적 (집행법원 기준): 토지 178.3㎡ (약 53.93평), 건물 연면적 387.39㎡ (총 12세대)

사용승인일: 2011년 06월 23일

감정가: 383,000,000원 (3억 8천 3백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자 (경매 신청): 국민은행

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치

주변환경: 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역)이 소재하여 전반적인 교통 상황이 양호함

도로: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 15일 국민은행 근저당권 (178,310,000원)

권리 소멸: 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 장지연

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 530,000원

* 전입일자: 2022년 12월 30일

* 확정일자: 2022년 11월 24일

* 배당신고일자: 2025년 08월 28일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 회수될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

소유권: 송정호(소유권 보존) → 장복숙(소유권 이전: 협의분할에 의한 상속)

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근 상업시설 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역 특성상 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 편리

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 용이 (마트, 식당 등)

주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로 주거 환경은 양호한 편임

건축물대장과의 차이: 본 건물 4층 면적(85.99㎡)은 집합건축물대장(97.43㎡)과 상이하며, 이는 관할소관청의 증축 양성화로 인한 것으로 상세 내역은 감정평가서를 참조해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 면적 관련 공부와의 차이: 4층의 실제 면적과 공부상 면적 간의 차이가 존재하므로, 이로 인한 법적 또는 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가서 및 현장 확인을 통해 정확한 면적과 관련 규정을 숙지해야 합니다.

내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 인근 탐문 조사와 다를 수 있습니다. 도배, 장판, 설비 등의 상태는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 216억원으로 매우 높은 편입니다. 이는 채권 회수를 위한 강제 경매 신청 가능성을 시사하며, 향후 추가적인 압류 등이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 길동역 이용이 편리한 역세권 입지입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 낙찰자의 부담은 없습니다. 다만, 건물 면적 관련 공부와의 차이 및 내부 미확인 상태는 주의가 필요합니다. 주변 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 길동역과의 접근성이 우수하여 투자 가치가 높음

주거용 수요: 도시형생활주택으로 안정적인 주거 수요 확보 가능

권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담이 적음

임차인 관련 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 전혀 없음

1.8. 예상 입찰가

감정가: 383,000,000원 (3억 8천 3백만원)

최근 매매 정보 분석:

* 동일 건물 가능성("마이씨티홈"): 2026년 5월 15일, 3층, 42.1㎡ (약 12.7평) 거래가 40,000만원 (4억). 평당 약 3,150만원.

* 유사 건물("삼성아트빌(72-0)"): 2026년 5월 5일, 5층, 41.77㎡ (약 12.6평) 거래가 29,000만원 (2.9억). 평당 약 2,300만원.

본건 전용면적은 41.56㎡ (약 12.57평)입니다.

동일 건물 사례(4.0억)와 비교 시, 본건 감정가(3.83억)는 유사한 수준이며, 면적 및 층수 차이를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유사 건물 사례(2.9억)와는 차이가 크나, 해당 물건의 입지 및 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

4층이라는 점, 내부 미확인, 공부와의 면적 차이 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

*예상 입찰가 (보수적): 310,000,000원 ~ 350,000,000원*

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

주변에서 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.