나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [6] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (6)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층204호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2011년 06월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 2층 204호

건물 총 면적 (집합건축물대장 기준): 387.39㎡

토지 면적 (총 필지): 178.3㎡

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1.2. 면적 정보

토지면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물 지분: 21.5㎡

건물 제시외면적: 2.60㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

총 취득 면적 (전용면적 + 제시외): 24.10㎡ (약 7.29평)

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1.3. 건물 개요

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 220,600,000원

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건, 제시외 건물 포함 매각

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2. 입지조건

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2.1. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

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2.2. 주변 환경

서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

접수일자 2011-07-11: 소유권 보존 (송정호)

접수일자 2019-01-11: 소유권 이전 (장복숙, 협의분할 상속)

접수일자 2023-12-15: 근저당권 (국민은행, 채권액 86,580,000원, 말소기준권리)

접수일자 2024-10-25: 근저당권 (주식회사디아즈솔루션, 채권액 4,500,000,000원, 말소)

접수일자 2024-11-07: 가압류 (서울보증보험주식회사, 채권액 8,540,730,460원, 말소)

접수일자 2024-12-10: 가압류 (서울보증보험, 채권액 8,329,746,639원, 말소)

접수일자 2024-12-20: 4번 근저당권 가처분 공동담보 목록 (서울보증보험, 말소)

접수일자 2025-03-04: 가압류 (주식회사 우리카드, 채권액 102,208,706원, 말소)

접수일자 2025-06-30: 임의경매 (국민은행, 말소)

접수일자 2025-07-08: 압류 (용인세무서장, 말소)

접수일자 2025-12-09: 압류 (도봉세무서장, 말소)

총 등기부 채권액 합계: 21,559,265,805원

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3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 319,500원

전입일자/사업일자: 2024-10-04

확정일자: 2024-10-04

배당신고일자: 2025-09-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

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3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2023년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 여부: 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

본건은 지하철 5호선 길동역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주거시설이 혼재하여 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 쇼핑 및 편의시설 이용 가능

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하나, 도보 거리 접근성은 확인 필요

의료시설: 강동경희대병원 등 종합병원 접근 가능

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6. 잠재적 리스크

주택 노후화: 2011년 준공으로 약 15년 경과, 향후 재도장 및 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

내부 상태 미확인: 임차인의 부재로 내부 구조 및 상태를 외부 관찰 및 집합건축물대장만으로 파악하였으므로, 실제와 상이할 수 있으며 수리 비용 발생 가능성 있음.

건축물대장 면적 상이: 4층 면적이 등기부 및 건축물대장상 차이가 있어, 증축 양성화로 인해 집합건축물대장 기준 면적으로 작성되었음.

기타: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

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7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 길동역 이용이 편리하고 주변 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 감정가는 2억 2,060만원으로 책정되었으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 제시외 건물 면적이 포함되어 있고, 임차인 부재로 내부 상태 확인에 제약이 있었던 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

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8. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품: 길동역 인근의 소형 면적 주거 상품으로 1인 가구 및 투자 수요 확보 용이.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 추가 부담 없음.

제시외 건물 포함: 제시외 건물(2.60㎡)이 포함되어 있어 실사용 면적 대비 가치 고려 가능.

향후 개발 가능성: 길동 지역의 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

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9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 자료 분석 결과, 유사 건물(2015년식, 약 41~42㎡)의 실거래가는 약 2억 9천만원에서 4억원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 2011년식으로 건축된 지 15년 가량 되었고, 전용면적이 21.50㎡ (약 6.5평)으로 비교적 소형임을 감안할 때, 평당 2,300만원에서 3,150만원 수준의 시세가 적용될 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 가치는 약 1억 5천만원에서 2억 5백만원 사이로 추정됩니다.

하지만 감정가가 2억 2,060만원임을 고려하고, 추가 비용 발생 가능성(수리비 등) 및 향후 시세 변동성을 감안할 때,

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 1억 9천만원에서 2억 1천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자 수익률과 위험 요소를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.