나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [11] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

물건 비고

본건물 4층 면적(85.99㎡)은 관할소관청의 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)과 상이하고 상세내역은 감정평가서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (11)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 4층401호

건물 용도: 도시형생활주택

감정 평가액: 424,000,000원

토지 면적: 13.97㎡ (약 4.22평)

건물 면적: 46.01㎡ (약 13.92평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 길동에 소재하며, 지하철 5호선 길동역에서 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발 163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호) 등의 토지 이용 제한이 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 15일 국민은행 근저당권 (을3)

* 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 국민은행 근저당권(을3), 주식회사디아즈솔루션 근저당권(을4), 서울보증보험 주식회사 가압류(갑3, 갑4, 을4-1), 주식회사우리카드 가압류(갑5), 국민은행 임의경매(갑6), 용인세무서장 압류(갑7), 도봉세무서장 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 없음 (단, 아래 임차인 현황 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (실제 사용자: 문 , 문 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음.

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의: 상기 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으나, 배당을 통해 보증금(130,000,000원)이 전액 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 배당 절차상의 문제, 물건지의 특수성 또는 기타 사유로 인해 임차인의 보증금 회수에 차질이 발생할 경우, 대항력 있는 임차인으로 인해 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 임차인의 현황 및 계약 내용을 철저히 파악하고, 명도 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (2026년 5월 기준):

* 두원빌 (2015년 준공, 다세대, 42.1㎡): 400,000,000원 (약 9,501,187원/㎡)

* 삼성아트빌(72-0) (2015년 준공, 다세대, 41.77㎡): 290,000,000원 (약 6,940,375원/㎡)

* (참고) 대농가든빌라 (1992년 준공, 연립, 74.06㎡): 425,000,000원 (약 5,738,580원/㎡)

* 분석:

* 본 건과 유사한 연식(2015년)의 다세대주택인 '두원빌'(42.1㎡)은 400,000,000원에, '삼성아트빌'(41.77㎡)은 290,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 424,000,000원이며, 건물 면적은 46.01㎡(약 13.92평)입니다.

* 감정가 기준 본 건의 ㎡당 가격은 약 9,215,170원 수준으로, 유사 연식의 '두원빌' 시세와 유사하지만 '삼성아트빌'과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물 상태, 층수, 향, 내부 마감 등 개별 물건의 특성 차이에 기인할 수 있습니다.

* 특히 '삼성아트빌'의 낮은 거래가는 해당 물건의 특이사항이 있거나, 혹은 시장 내에서 해당 가격대가 형성되어 있음을 시사할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 물건들의 구체적인 거래 조건 및 특징을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 서울특별시 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변이 주거 및 근린생활시설로 구성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 5호선 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 건물 상태:

* 2011년 6월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

* 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 정상적으로 작동할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 식당 등 이용 가능합니다.

* 건축물대장상 면적 정보:

* 본 건 4층의 면적이 실제 현황(85.99㎡, 약 25.97평), 집합건축물대장(97.43㎡, 약 29.46평), 등기사항전부증명서(44.43㎡, 약 13.44평), 그리고 본 경매 물건의 건물 면적(46.01㎡, 약 13.92평)으로 서로 상이합니다. 특히 등기부상 면적과 집합건축물대장상 면적 차이가 크므로, 이는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 및 등기부상 면적 불일치:

* 본건 4층 면적이 실제 현황(85.99㎡), 집합건축물대장(97.43㎡), 등기사항전부증명서(44.43㎡), 경매물건 정보(46.01㎡) 상으로 상이하여 재산권 행사나 향후 거래 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 등기부상 면적과 실제 사용 면적 간의 차이가 상당합니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재:

* 한국토지주택공사(실제 사용자: 문 , 문 )가 보증금 130,000,000원, 차임 200,000원으로 거주 중이며 대항력을 보유하고 있습니다.

* 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 배당 절차상의 문제 발생 시 명도 지연 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 내부 상태 미확인:

* 임대관계 확인 불가, 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태를 외부 및 탐문 조사로만 파악하였으며, 실제와 상이할 수 있습니다. 이는 명도 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 높입니다.

* 공동담보 물건:

* 본건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 환경 또한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높은 편입니다. 2011년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 등기부상 권리 관계는 깨끗해질 것으로 예상됩니다.

* 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 4층의 면적에 대한 공부상 불일치 문제입니다. 실제 사용 면적, 집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 경매 제시 정보 간에 상당한 차이가 존재하므로, 이에 대한 명확한 사실 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부와 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 분석되더라도, 배당 문제 발생 시 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태가 미확인된 점 역시 명도 후 수리 비용 발생 가능성을 내포하므로, 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철 5호선 길동역 인근 역세권으로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 건물 상태: 2011년 준공으로 연식이 비교적 짧아 즉각적인 대규모 수리가 필요할 가능성이 낮습니다.

* 시세 대비 감정가: 유사 면적의 '두원빌' 시세와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 명도 리스크 관리 시: 대항력 있는 임차인 관련 이슈를 성공적으로 관리하고, 면적 불일치 문제를 해결할 경우 안정적인 투자 회수 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 424,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적, 유사 건물, 2026년 5월 거래 기준):

* 최저가 (삼성아트빌, 41.77㎡): 290,000,000원 (약 694만원/㎡)

* 평균가 (두원빌, 42.1㎡): 400,000,000원 (약 950만원/㎡)

* 분석:

* 본 물건의 감정가는 424,000,000원이며, 건물 면적은 46.01㎡(약 13.92평)입니다. 감정가 기준 ㎡당 가격은 약 921만원입니다.

* 유사 연식 및 면적의 '두원빌' 시세(400,000,000원, 약 950만원/㎡)와 비교 시 감정가는 합리적인 수준에 가깝습니다. 그러나 '삼성아트빌'의 거래가(290,000,000원, 약 694만원/㎡)와는 상당한 차이가 있습니다.

* 본 건은 면적 불일치, 대항력 있는 임차인, 내부 미확인 등의 리스크 요소를 보유하고 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원으로 분석되므로, 임차인 관련 리스크만 성공적으로 관리된다는 전제 하에, 시세 하단인 290,000,000원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 낮은 가격으로 접근하는 것이 현명합니다. 면적 불일치 문제를 해결하기 위한 추가 비용, 명도에 소요되는 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 360,000,000원 (본 범위는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 참고치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가 정보 수집, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.