나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [10] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층 304호에 소재한 도시형생활주택으로, 서울동부지방법원 2025타경344 (10) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 본건의 감정가는 219,000,000원이며, 토지면적은 16.54㎡ (약 5.00평), 건물면적은 21.50㎡ (약 6.50평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본 건물은 2011년 6월 23일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (10)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층 304호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

* 토지지분: 16.54㎡ (약 5.00평)

* 건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

* 건물지분: 21.5㎡ (약 6.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물명: 마이씨티홈

* 건축 연도: 2011년 6월 23일

* 전유 부분: 3층 304호, 면적 21.50㎡ (약 6.50평)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

2.1. 교통 및 주변 환경

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주위: 근린생활시설 및 다양한 주거 형태의 건축물이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 15일자 국민은행 근저당권(을3, 금81,840,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.1. 권리 현황 및 인수 여부

* 말소기준권리: 2023-12-15 국민은행 근저당권

* 대항력 있는 임차인: 김민리 (보증금 80,000,000원, 차임 70,000원)

* 전입/확정 일자: 2018-05-25

* 배당신고 일자: 2025-09-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 배당신고일자 및 대항력 유무와 관련하여, 법원 배당 결과에 따라 임차인 보증금 전액 또는 일부가 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 본 자료에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다. 다만, '대항력 있음' 명시는 낙찰자에게 잠재적 인수 위험이 있음을 시사하므로 주의가 필요합니다.)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 길동 지역은 지하철 5호선 길동역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다수의 근린생활시설과 주택가가 밀집해 있어 소규모 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들의 기본적인 수요를 충족시키는 상권 환경을 갖추고 있습니다.

4.1. 주변 상업시설

* 근린생활시설, 소매점, 식당 등 다양한 업종의 상가가 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

길동역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 접근성이 좋습니다.

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 길동역 (도보 이용 가능 거리) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 접근 용이.

* 주거: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 주거 수요에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보가 있어 권리분석에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 경우, 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 공동담보로 진행되는 경매이므로, 다른 공동담보물의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.1. 주요 리스크 요인

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 (80,000,000원).

* 공동담보 물건으로 인한 경매 절차의 복잡성.

* 임대 관계 및 내부 구조에 대한 제한적인 정보.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 길동역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이하며, 소형 주거 공간으로서의 수요가 기대됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 길동역을 중심으로 한 교통 요지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 주거 수요: 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 신혼부부 등에게 매력적인 주거 공간입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 주변 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택(전용면적 약 41-42㎡)이 2026년 5월 기준 290,000,000원에서 400,000,000원 사이로 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적은 21.50㎡로, 이를 기준으로 환산 시 약 149,000,000원에서 204,000,000원 범위의 시세가 추정됩니다. 본건의 감정가는 219,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않는다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 산정됩니다. 감정가 및 유사 물건의 시세, 본 물건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 관련 비용 및 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

9.1. 시세 분석 및 입찰가 산정 근거

* 유사 면적(약 41-42㎡) 시세: 290,000,000원 ~ 400,000,000원

* 본건 면적(21.50㎡) 환산 시 시세: 약 149,000,000원 ~ 204,000,000원

* 감정가: 219,000,000원

* 임차인 보증금 인수 여부: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 낙찰자 인수 부담 없다고 가정.

* 예상 입찰가: 감정가 및 시세 범위를 고려한 경쟁력 있는 수준으로 책정.

9.2. 주변 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석에 따르면, 본건 소재지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.