나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [8] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층302호

1.2. 건물 현황

* 건물명: 마이씨티홈

* 층수: 3층

* 용도: 도시형생활주택

* 준공일자: 2011년 06월 23일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 전유부분 면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

* 토지 지분 면적: 13.47㎡ (약 4.07평)

1.3. 감정가

179,000,000원

1.4. 사건 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치합니다.

* 도보 약 5분 거리에 길동역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. (검색 결과)

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.2. 주위환경

* 본건은 지하철 5호선 길동역을 중심으로 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역입니다.

* 길동역 주변 지역은 서울의 동쪽 끝에 위치하며, 다양한 상업 시설과 주거 지역이 공존하고 있습니다. (검색 결과)

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-12-15 국민은행 근저당)

* 소유권 보존: 2011-07-11 (송정호)

* 소유권 이전: 2019-01-11 (장복숙, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당 (국민은행): 2023-12-15 (말소기준권리, 57,990,000원) - 경매로 소멸 예정

* 근저당 (디아즈솔루션): 2024-10-25 (4,500,000,000원) - 경매로 소멸 예정

* 가압류 (서울보증보험): 2024-11-07 (8,540,730,460원) - 경매로 소멸 예정

* 가압류 (서울보증보험): 2024-12-10 (8,329,746,639원) - 경매로 소멸 예정

* 4번 근저당 가처분 공동담보목록 (서울보증보험): 2024-12-20 - 경매로 소멸 예정

* 가압류 (우리카드): 2025-03-04 (102,208,706원) - 경매로 소멸 예정

* 임의경매 (국민은행): 2025-06-30 - 경매로 소멸 예정

* 압류 (용인세무서장): 2025-07-08 - 경매로 소멸 예정

* 압류 (도봉세무서장): 2025-12-09 - 경매로 소멸 예정

* 총 채권액 합계: 21,530,675,805원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박준수

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 16,000원

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-01-27

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 배당받는 것으로 간주되어 인수 부담 없음)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 바 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 길동역 인근은 다양한 근린생활시설이 발달해 있으며, 주거지역과 상업지역이 복합적으로 분포하고 있습니다. (검색 결과)

* 주거단지와 함께 상업시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 수요

* 1~2인 가구 중심의 도시형생활주택으로, 주변의 젊은층 및 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 도시형생활주택은 1~2인 가구의 주거 선호도 증가와 공급 감소로 인해 희소성이 부각되고 있으며, 일부 지역에서는 아파트 시세에 근접하거나 웃도는 가격으로 거래되고 있습니다. (검색 결과)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 지하철 5호선 길동역 역세권으로 대중교통 접근성이 우수합니다. (검색 결과)

* 인근에 병원, 마트, 공원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과)

* 길동역 주변은 다양한 식당과 카페가 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. (검색 결과)

5.2. 건축물 정보

* 본 건물은 2011년 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다.

* 건물에는 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 어려움

* 이해관계인 부재로 내부 구조 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 집합건축물대장 등에 의거하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 건축물 면적 상이

* 본 건물 4층 면적이 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성되었습니다. 이는 증축 양성화로 인한 것으로, 추후 건축 관련 행정 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인의 존재

* 박준수 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 다만, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상되나, 실제 배당 여부 및 잔여 보증금 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다수의 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 길동역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 2011년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이며, 주변 상업 및 주거 시설 이용이 편리합니다. 그러나 작은 면적(17.50㎡)과 내부 확인의 어려움, 건축물 대장상 면적 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 실제 배당 진행 상황 및 법적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 길동역 역세권으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 1~2인 가구 수요가 꾸준한 도시형생활주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 소형 면적임에도 불구하고 서울 시내 역세권이라는 점에서 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 도시형생활주택은 평당 약 230만원 ~ 315만원 선으로 거래되는 것으로 나타났습니다. (이는 제공된 JSON 데이터 상의 다른 건물/단지들의 면적 대비 가격이며, 본건의 17.50㎡ (약 5.29평) 기준으로는 직접적인 비교가 어렵습니다.)

본 건은 17.50㎡의 소형 면적임을 고려할 때, 감정가액이 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 내부 확인의 어려움, 건물 면적 차이, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 분석과 주변 시세, 권리관계, 리스크 요인 등을 고려하여, 현재 시세 기준 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.