나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [7] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 219,000,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

토지지분: 16.54㎡ (약 5.00평)

건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물지분: 21.5㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 혐오시설: 현재 검색 결과에서 직접적으로 본 물건지 인근(서울특별시 강동구 길동 394-4)에 대한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 강동구 길동 지역에 마약류 중독재활센터 건립이 추진되었으나 주민 반발로 무산된 사례가 있으며, 서울시 광역자원회수시설(쓰레기 소각장) 후보지로 강동구 고덕/강일 지역이 거론되면서 주민들의 반대 목소리가 있었던 것으로 파악됩니다. 이는 지역 사회에서 기피시설에 대한 민감성이 있음을 시사합니다.

* 편의시설: 길동역 인근에 다양한 근린생활시설과 주택이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 강동구 고덕동에 현대화된 자원순환센터가 조성되어 악취 관리 및 주민 편의 공간을 제공하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일에 접수된 국민은행 근저당권(을3)입니다. 따라서 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 457,700원

* 전입일자/확정일자: 2024.08.19

* 배당신고일자: 2025.07.25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 배당 절차에 따라 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 세부 내용은 외부 관찰 및 탐문 조사에 의거한 것이므로 실제와 다소 상이할 수 있다는 점 참고 바랍니다.

3.4. 총 채권액

본 건에 등기된 채권 총액은 약 21,562,105,805원으로, 고액의 채권이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 건축 연도(2015년) 및 면적(약 41~42㎡)을 가진 주변 건물들의 거래가는 다음과 같습니다.

* 두원빌 (2015년식, 42.1㎡): 40,000만원 (약 950.1만원/㎡)

* 삼성아트빌 (2015년식, 41.77㎡): 29,000만원 (약 694.3만원/㎡)

4.2. 본건 시세 비교

본건은 2011년 건축된 도시형생활주택으로 전용면적 21.50㎡이며, 감정가는 219,000,000원입니다. 이는 단위 면적당 약 1018.6만원/㎡에 해당합니다.

4.3. 시세 종합 의견

본건의 감정가는 단위 면적당 약 1018.6만원/㎡로, 비교 대상인 2015년식 건물들의 거래가(약 694.3만원/㎡ ~ 950.1만원/㎡)보다 높은 수준입니다. 본건이 비교 대상 건물보다 건축 연차가 오래되었음을 고려할 때, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축 연도: 2011년 6월 23일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 4층 건물 중 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택

* 외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감

* 창호: 샤시 창호 마감

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등

5.2. 토지 정보

* 형상: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형' 토지

* 이용 상태: 도시형생활주택 건부지로 이용 중

* 도로 접합: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

5.3. 주변 환경

* 편의시설: 길동역 인근에 위치하여 근린생활시설 이용이 편리하며, 주변에 주거단지가 밀집해 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 길동역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시장 시세

주변 유사 면적 및 건축 연도의 건물 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 존재합니다.

6.2. 정보의 불확실성

기타 참고사항에 따르면, 임대 관계는 미상이며 내부 구조 확인이 외부 관찰 및 집합건축물대장상의 현황도에 의거하였기에 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 높은 총 채권액

전체 채권액이 215억원 이상으로 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계 및 잠재적 추가 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 기피시설 민감성

과거 지역 내 기피시설(마약류 중독재활센터, 쓰레기 소각장 등) 건립 추진 시 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 개발 관련 이슈에 민감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 편리한 교통과 생활 인프라 접근성이 뛰어나며, 건축된 지 10년이 넘어 비교적 최신 건물에 속합니다. 그러나 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점, 임대차 관계 및 내부 구조에 대한 불확실성이 상존하는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적으나, 높은 총 채권액은 주목할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역을 도보로 이용 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

* 실수요 및 임대 수요: 소형 면적(21.50㎡)으로 1인 가구 실수요자나 소형 임대 사업에 적합합니다.

* 잘 갖춰진 주거 환경: 주변에 근린생활시설과 주택이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 주변 실거래가 분석 (2015년식, 41~42㎡ 기준): 29,000만원 ~ 40,000만원 (약 694.3만원/㎡ ~ 950.1만원/㎡)

* 본건(2011년식, 21.50㎡)의 시장 가치 추정: 주변 시세를 고려하고 본건의 건축 연차 및 면적을 감안할 때, 단위 면적당 시세는 약 700만원 ~ 900만원 수준으로 추정 가능합니다.

* 면적당 예상가 적용 (중간값 약 800만원/㎡): 21.50㎡ * 800만원/㎡ = 172,000,000원

* 면적당 예상가 적용 (상위값 약 900만원/㎡): 21.50㎡ * 900만원/㎡ = 193,500,000원

상기 분석 결과, 감정가(219,000,000원) 대비 시장 시세가 낮을 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.