나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [9] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (9)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 13.47㎡ (약 4.08평)

* 건물면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설 정보는 없음.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당 (국민은행, 2023-12-15)

* 말소되는 권리:

* 을3 근저당 (국민은행, 2023-12-15)

* 을4 근저당 (주식회사디아즈솔루션, 2024-10-25)

* 갑3 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-11-07)

* 갑4 가압류 (서울보증보험, 2024-12-10)

* 을4-1 4번근저당가처분공동담보목록 (서울보증보험, 2024-12-20)

* 갑5 가압류 (주식회사우리카드, 2025-03-04)

* 갑6 임의경매 (국민은행, 2025-06-30)

* 갑7 압류 (용인세무서장, 2025-07-08)

* 갑8 압류 (도봉세무서장, 2025-12-09)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 미확인)

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 178,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-16

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 45,000,000원에 대한 변제가 없을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 송정호 (2011-07-11)

* 소유권 이전: 장복숙 (2019-01-11, 협의분할에 의한 상속)

* 등기부채권 총액: 21,548,875,805원

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 및 전월세 정보는 본건과 동일한 "마이씨티홈" 건물이 아닌, 인근의 다른 다세대 및 연립주택 거래 사례입니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 강동구 길동 소재 "두원빌"(2015년식, 42.1㎡): 400,000,000원 (약 9,501,187원/㎡, 약 3,159,800원/평)

* 강동구 길동 소재 "대농가든빌라"(1992년식, 74.06㎡): 425,000,000원 (약 5,738,198원/㎡, 약 1,902,000원/평)

* 강동구 길동 소재 "삼성아트빌"(2015년식, 41.77㎡): 290,000,000원 (약 6,942,770원/㎡, 약 2,277,000원/평)

* 본건 시세 분석:

* 본건은 전용면적 17.50㎡ (약 5.29평)의 도시형생활주택입니다.

* 감정가는 179,000,000원이며, 이는 약 10,228,571원/㎡에 해당합니다.

* 주변 시세와 비교 시, 감정가는 평당가 기준으로는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 소형 면적의 경우 평당가가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

* 주변 시세(평당 약 190만원 ~ 316만원)를 적용하여 환산 시, 본건의 적정 시장가치는 약 121,000,000원에서 167,000,000원 범위로 추정됩니다. (이는 개별 건물의 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입도 원활합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 곽 임차인이 대항력(2022-09-16 전입/확정)을 보유하고 있으며, 보증금 45,000,000원에 대한 변제 여부에 따라 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보 존재하여 추가 확인 필수).

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 215억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 자료 상이 가능성: 감정평가서에 "내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근 탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참고바람"이라는 내용이 있어, 실제 현황과 공부상 내용이 다를 수 있습니다.

* 건축물 대장 면적 상이: 4층 면적에 대한 등기부 및 집합건축물대장 상의 면적 차이가 있어, 향후 행정 처리 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 길동역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 도시형생활주택입니다.

* 하지만 대항력있는 임차인의 존재와 매우 높은 채무 총액, 그리고 감정가 대비 주변 시세와의 괴리 등은 투자 시 신중한 접근이 필요한 요소입니다.

* 특히, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 길동역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 편의성.

* 소형 면적으로 타겟 수요층 확보 가능성.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대 (단, 명확한 개발 호재 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 제시된 감정가는 179,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 120,000,000원에서 140,000,000원으로 추정됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 가정하여 산정합니다. (단, 이 부분은 반드시 재확인 필요)

* 위 고려사항을 종합하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 내외로 제안합니다.

* 입찰 시, 유찰 가능성 및 경쟁 상황, 임차인 인수 여부 등 변수를 고려하여 110,000,000원에서 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.