나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [5] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (5)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 13.47㎡ (약 4.08평)

건물면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2011.06.23

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

도로: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 송정호 (2011-07-11)

* 소유권이전 (협의분할에 의한 상속): 장복숙 (2019-01-11)

* 근저당: 국민은행 (2023-12-15, 76,190,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사디아즈솔루션 (2024-10-25, 4,500,000,000원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-11-07, 8,540,730,460원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험 (2024-12-10, 8,329,746,639원) - 말소

* 4번근저당가처분공동담보목록: 서울보증보험 (2024-12-20) - 말소

* 가압류: 주식회사우리카드 (2025-03-04, 102,208,706원) - 말소

* 임의경매: 국민은행 (2025-06-30) - 말소

* 압류: 용인세무서장 (2025-07-08) - 말소

* 압류: 도봉세무서장 (2025-12-09) - 말소

등기부 채권 총액은 21,548,875,805원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인 부재로 확인하지 못하여 외부 관찰 및 인근 탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 5호선 길동역 인근에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 기반을 갖춘 소규모 상권입니다. 대형 편의시설은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 길동역 주변의 상업 시설 이용은 용이합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 길동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 강동구청, 병원, 대형마트 등 주요 시설은 차량 이동이 필요합니다.

주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

자연환경: 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 현재 모든 권리가 말소 예정이거나 말소된 것으로 보이나 채권 총액이 매우 높아 추가적인 채권자의 경매 신청 가능성은 상존합니다.

* 임대 관계 미상 및 내부 구조 확인 불가로 인해 실제 현황과 공부상 내용이 다를 수 있으며, 건물 노후화 및 내부 수리 필요성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 집합건축물대장상의 면적이 등기부상 면적과 상이한 부분이 있어(증축 양성화 관련), 관련 법규 및 현황 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 사용승인일이 2011년으로 10년 이상 경과하여 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 길동역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 감정가는 1억 7,900만원이나, 주변 유사 건물의 최근 매매 사례와 비교 시 면적당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계 및 내부 현황 미확인, 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 길동역 초역세권의 탁월한 교통 입지

* 1인 가구 및 소액 투자 목적에 적합한 도시형생활주택

* 말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 권리 부담이 적음

* 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성될 가능성 존재 (시세 분석 결과 참조)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

주변 유사 건물인 두원빌(42.1㎡, 2015년식)은 400,000,000원(㎡당 약 950만원), 삼성아트빌(41.77㎡, 2015년식)은 290,000,000원(㎡당 약 694만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적 17.50㎡에 두원빌의 ㎡당 가격을 적용 시, 약 166,270,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가(179,000,000원)가 최근 시세 대비 면적당 가격이 다소 높게 책정된 점과 건물 노후화, 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세를 반영하여 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.