나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [3] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 길동 394-4번지에 소재한 마이씨티홈 2층 201호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경344 (3)이며, 감정가는 222,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2011년 6월 23일에 사용승인을 받았습니다. 토지 면적은 16.54㎡ (약 5.00평)이며, 건물 면적은 21.50㎡ (약 6.50평, 전용면적 기준)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본건과 관련된 총 채권액은 21,578,225,805원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, 지하철 5호선 길동역에서 동측으로 인접해 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설과 다양한 형태의 주택(단독, 다세대, 아파트, 연립)이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다. 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 위치하고 있어 서울 시내로의 접근성이 좋습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 형태를 띠고 있으며, 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근에 문제가 없습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다. 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 국민은행의 근저당으로, 해당 권리 및 그 이하의 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 본건에는 대항력 있는 임차인(정원광)이 존재합니다. 임차인 정원광은 2020년 4월 20일 전입하였으며, 보증금 5,000,000원, 차임 월 450,000원입니다. 권리분석 결과, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로(인수 보증금 합계: 0원) 분석되었습니다. 다만, '대항력 있음'으로 명시되어 있으므로, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 현재 해당 권리는 확인되지 않습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치하며, 주변 지역은 다양한 근린생활시설과 주택이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 길동역 주변 상권은 활성화되어 있어 각종 편의시설, 식당, 병원, 은행 등 생활 인프라가 풍부합니다. 이는 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내 및 광역버스 노선이 인근에 있어 서울 시내 전 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교육: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. (구체적인 학교와의 거리 및 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. (주변 혐오시설 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정원광 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물의 현황 파악 및 처리에 대한 계획이 필요합니다.

* 집합건축물대장 면적 상이: 본건 건물 4층의 면적이 공부상 등기부, 건축물대장 간에 차이가 있다는 점은 건물 관리 및 소유권 관련 잠재적 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다. (본건 201호 자체보다는 건물 전체의 상황으로 이해할 수 있습니다.)

* 미소멸 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 현황 지상권의 존재 여부 및 그 영향에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 2,200만원으로, 동일 건물(마이씨티홈) 내 42.1㎡ 면적이 2026년 5월 15일 400,000,000원에 거래된 최근 사례를 고려할 때, 본건의 면적(21.50㎡) 대비 시세는 약 2억 4백만원 수준으로 추정됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 존재에 따른 명도 리스크를 주의 깊게 고려해야 합니다. 제시외 건물 포함 및 미소멸 권리 가능성 등도 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 길동역 역세권의 탁월한 입지 조건 및 높은 대중교통 편의성.

* 인근 지역의 풍부한 생활 인프라 및 상권 활성화.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자 및 투자 수요 기대.

* 동일 건물 내 최근 거래 사례(400,000,000원) 대비 시세 차익 및 저가 매수 기회 잠재.

* 말소되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확함 (지상권 등 예외 권리 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 건물(마이씨티홈)의 42.1㎡ 면적 물건이 2026년 5월 15일 400,000,000원(4억원)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산한 ㎡당 가격은 약 9,501,187원입니다. 본건의 면적(21.50㎡)에 이 가격을 적용하면 약 204,275,520원(약 2억 4백만원)의 시장 가치를 산출할 수 있습니다. 본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없는 점, 제시외 건물 포함 등을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 190,000,000원(1억 9천만원)에서 210,000,000원(2억 1천만원) 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 당시의 경쟁 상황, 명도 가능성 등에 대한 면밀한 판단 하에 결정하시는 것이 바람직합니다.

참고: 제공된 JSON 데이터의 'dealAmount'가 '40,000'으로 표기되어 있으며, 이는 '만원단위' 기준이므로 400,000,000원(4억원)으로 해석하였습니다. 만약 실제 금액이 다르다면 예상 입찰가 산정에 변동이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.