나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [2] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 길동 394-4에 소재하는 마이씨티홈 1층 102호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경344 (2)이며, 감정가는 172,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 14.03㎡ (약 4.24평)이며, 건물 면적은 18.24㎡ (약 5.52평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2011년 06월 23일에 사용승인되었습니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당(을3)입니다.

이보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 목록상 명시된 바 없습니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

임차인 이용석 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 398,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다.

전입일자 및 확정일자는 2024년 10월 30일이며, 배당신고일자는 2025년 07월 25일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 3. 등기부 요약

등기부등본상 소유권은 송정호 씨에서 장복숙 씨(협의분할에 의한 상속)로 이전되었으며, 국민은행, 주식회사 디아즈솔루션, 서울보증보험주식회사, 서울보증보험, 주식회사 우리카드, 국민은행, 용인세무서장, 도봉세무서장 등이 채권자로 등재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 21,547,505,805원입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 상권 분석

본건은 지하철 5호선 길동역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 주거시설이 혼재하는 지역입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 마이씨티홈 또는 인근 지역의 다세대 주택(전용면적 약 41~42㎡)이 29,000만원에서 40,000만원 사이에서 거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물 면적(18.24㎡)은 비교 대상 물건보다 작으나, 감정가(172,000,000원) 대비 제곱미터당 가격은 약 943만원으로, 인근 유사 건물(마이씨티홈 추정)의 거래 사례(두원빌 40,000만원/42.1㎡ → 약 950만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

1.3. 2. 생활 편의 시설

지하철 5호선 길동역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 건물 상태 및 내부 확인

건물 내부 구조는 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 인근 탐문, 집합건축물대장 등에 의거하여 조사되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 2. 법적 및 재무적 리스크

등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 대부분은 매각으로 소멸될 권리입니다. 하지만 이러한 채무 규모는 이전 소유주의 재정적 어려움을 시사할 수 있으며, 경매 절차 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.4. 3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도 지역상 문제는 없으나, 군사시설 보호법, 수도법 등 다양한 법규에 의한 제한이 존재합니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

하지만 건물 내부 상태 확인이 제한적이었던 점, 그리고 매우 작은 면적(18.24㎡)은 향후 활용 방안 및 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 투자 포인트

* 최적의 입지: 지하철 5호선 길동역 역세권으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 확실한 권리 인수: 말소기준권리 하위 권리들이 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 작은 면적과 감정가를 고려할 때, 소액으로 서울 시내 부동산 투자가 가능할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원이며, 인근 유사 물건의 시세 분석 결과, 제곱미터당 가격은 약 950만원 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 18.24㎡에 이 시세를 적용할 경우 약 173,000,000원 수준으로 산출됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있으며, 적정 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

입찰 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 기반으로 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.