나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경344 [4] 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""지하철5호선 길동역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(길동역) 등이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 중 1층 101호 외 11세대
로서, (사용승인일:2011.06.23)
외벽: 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""도시형생활주택""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근
탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 도시하였는바, 실제와 다소 상이할
수 있으니 경매 진행시 참고바람.
- 본 건물 4층 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서(44.43㎡)와 건축과-15118호에 의
거 증축양성화로 인하여 집합건축물대장(97.43㎡)이 상이하여 집합건축물대장에 의거 작성
하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경344 (4)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 13.47㎡ (약 4.07평)

* 건물면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2011년 06월 23일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 근린생활시설, 단독 및 공동주택(다세대, 아파트, 연립) 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용: 본 건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형' 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 15일 접수된 국민은행의 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 - 지상권개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/사업일자: 2022년 10월 11일

* 확정일자: 2022년 10월 11일

* 배당신고일자: 2025년 08월 08일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 파악되었습니다. (임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근 탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거 파악되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.)

* 기타 권리사항: 공동담보 물건으로 파악됩니다. 총 채무액이 약 215억원을 초과하여 매우 높은 수준입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 길동 일대는 지하철 5호선 길동역을 중심으로 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역입니다.

* 소규모 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 형성되어 있어 지역 내 기본적인 수요를 충족하는 상권을 형성하고 있습니다.

* 본 건의 용도가 도시형생활주택으로, 주변의 주거 수요 및 근린생활시설 이용객을 대상으로 한 상권 연계가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 본 건은 2층 202호에 위치합니다. (사용승인일: 2011.06.23)

* 내부 상태: 외벽은 벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 정확한 주변 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 지하철 5호선 길동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 금액은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시점 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (임대관계 미상, 내부 확인 불가 등으로 인한 불확실성 존재)

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 215억원을 초과하여 채권 금액이 감정가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 채권자 및 관련 당사자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 이는 향후 절차 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2011년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 다양한 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 길동역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 경매 절차상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 그러나, 채권 총액이 매우 높은 수준이라는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 복잡한 권리 관계 및 잠재적 이슈를 시사합니다.

* 건축된 지 10년이 넘어가는 시점임을 고려할 때, 향후 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 길동역 인근 역세권 입지: 지하철 5호선 이용이 용이하여 직장인 등 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 17.50㎡의 소형 면적은 1인 가구 등 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 임차인 보증금 미인수: 임차인의 대항력은 인정되나 보증금 인수 부담이 없는 점은 명도 절차를 간소화할 수 있는 긍정적 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

* 인근 유사 면적의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 약 121,000,000원에서 166,000,000원 수준의 가격대가 형성되어 있습니다.

* 이러한 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원) 및 높은 채무 총액 등의 잠재적 리스크를 감안할 때,

* 본 건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰 시에는 해당 임차인과의 명도 협의 가능성, 추가적인 권리 분석, 현장 조사 결과 등을 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.