나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51390 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 '중곡역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 '중곡역' 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 15층 건물 내 지1층 지비01호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

현황 근린생활시설임.

설비내역

화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외, 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51390 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 1층102호 (신주소: 서울특별시 광진구 능동로50길 14)

건물구분: 집합건물

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

토지지분: 13.93㎡ (약 4.21평)

건물면적: 26.20㎡ (약 7.93평)

건물지분: 26.2㎡ (약 7.93평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 중곡동, 지하철 7호선 '중곡역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 '중곡역' 및 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을2, 근저당권, 2020-04-29 접수)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 2,004,400,000원입니다.

* 등기부상 압류, 가압류, 근저당 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-09-02

* 확정일자: 2025-06-09

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설도 형성되어 있어 지역 상권 기능 수행이 가능합니다.

* 업종: 본 건은 제1종근린생활시설(소매점)로 건축물대장에 기재되어 있으며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사 업종의 경쟁 상권이 존재할 수 있으며, 업종별 경쟁 강도 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 지하철 7호선 중곡역 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 용이하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 자연환경: 서측으로는 중랑천과 인접하여 주민들이 산책, 조깅 등을 즐기기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 아차산과 어린이대공원도 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 인근에 중광초등학교, 용곡초등학교/중학교 등이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주차: 건물 내 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황: 본 건물은 공동주택(다세대주택)과 제1종근린생활시설로 복합 사용되고 있으며, 본 건은 1층 102호로 근린생활시설 용도입니다.

* 이용상태: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 주요 시설: 국립정신건강센터(구 국립서울병원)가 인근에 위치합니다. 과거에는 지역 주민들 사이에서 혐오시설로 인식되는 경향이 있었으나, 현대적인 시설을 갖춘 정신건강 특화 연구센터로 전환하려는 노력이 있었습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 현 임차인은 대항력이 없습니다).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 근린상가 건물로, 지하철 7호선 중곡역 역세권에 자리하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 2억 4800만원입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 권리 및 임차인의 보증금은 없습니다. 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 존재하며, 건축물 용도가 공동주택과 근린생활시설로 복합되어 있어 다용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 지구단위계획구역 등 개발 제한사항이 존재하며, 국립정신건강센터 인근이라는 점을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역 인근으로 교통이 편리하며, 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 토지 약 4.21평, 건물 약 7.93평으로 소액 투자가 가능합니다.

* 권리관계 단순: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 및 투자 리스크가 낮습니다.

* 복합 용도: 공동주택 및 근린생활시설로 건축되어 있어 다목적 활용 가능성이 있습니다.

* 쾌적한 환경: 중랑천, 아차산, 어린이대공원 등 녹지 및 휴식 공간이 인접해 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

감정가: 248,000,000원.

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다. 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (본 보고서에서는 직접적인 예상 입찰가 산정을 제공하지 않습니다. 이는 법률 및 규제상의 제약이 있으며, 추가적인 시장 조사와 전문가의 상담이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.