나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51390 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 '중곡역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 '중곡역' 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 15층 건물 내 지1층 지비01호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

현황 근린생활시설임.

설비내역

화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외, 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51390 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 337,000,000원

토지 면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.55㎡ (약 10.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합

1.2. 건축물 정보

건물명: 플러스홈

주요 용도: 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)

건축일: 2014년 04월 01일

총 층수: 15층 건물 내 1층 (내부 정보에서 확인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 '중곡역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 지역으로서 주거 및 상업 기능이 공존하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 7호선 '중곡역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역에 속합니다.

또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소 기준 권리는 2020년 04월 29일에 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,004,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자등록일: 2017년 01월 03일

확정일자: 2025년 07월 04일

배당신고일자: 2025년 07월 07일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 앞선 전입일자를 가진 임차인(한 )이 존재합니다.

이에 따라 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 보증금 10,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당 금액을 추정한 것으로, 실제 낙찰가 및 배당 상황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

중곡동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지하철 7호선 중곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

본건은 이러한 역세권 내에 위치하여 접근성이 좋습니다.

주변에 다세대주택이 밀집해 있어 지역 주민을 기반으로 한 소매점 등의 업종에 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

중곡역 일대는 최근 역세권 개발 및 종합의료복합단지 조성 등 도시 계획 정비가 추진되고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

주거 밀집 지역에 속해 있어 꾸준한 생활 소비 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 중곡역 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

주변에 홈플러스 익스프레스 중곡점과 같은 소매 시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

서울어린이대공원, 긴고랑계곡, 아차산 등 녹지 및 휴식 공간도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

주로 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 조용한 주거 환경과 상업 시설이 공존합니다.

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

전입일자(2017-01-03)가 말소기준권리(2020-04-29)보다 앞서므로, 임차인 한 은 대항력이 있습니다.

낙찰 후 임차인의 보증금 10,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 향후 개발 제한

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건물 신축 및 증축 시 용도 및 높이에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 추가적인 규제 사항에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 관리

15층 건물에 속한 상가 건물로, 공용 부분의 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 근린상가로, 지하철 7호선 중곡역 역세권에 자리하여 교통 접근성이 우수합니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설과 녹지 공간이 인접해 있습니다.

그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 감정가는 337,000,000원이며, 향후 중곡역 일대의 개발 계획 등을 고려할 때 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 중곡역 일대의 도시계획 정비 및 역세권 개발 추진으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설, 공원, 녹지 공간 등이 잘 갖추어져 있어 실거주 또는 임대 운영 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 낙찰 후 인수해야 할 보증금, 그리고 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가: 337,000,000원

인수 보증금: 10,000,000원 (임차인 한 의 보증금, 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수)

주변 시세 및 본건의 구체적인 수익률 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 감안하여, 예상되는 추가 부담액을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.