나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51583 [2] 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 천호역(5호선,8호선 환승역) 및 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물내 2층 204호, 203호, 201호로
외벽:석재붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

기호(1)은 사무실, 기호(2) 및 기호(3)은 학원으로 건축물대장상 용도가 등재되어 있으나 주거용 으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었으니 경매참여시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 도시가스시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-04-15), 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내 재정 비 촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

물건 비고

건축물대장상 용도가 '학원'이나 '주거용'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51583 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층 203호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 '학원'이나 '주거용'으로 이용 중)

감정가: 408,000,000원

토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물면적: 49.73㎡ (약 15.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

집합건물 등기부상 총 채권액: 598,296,110원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '천호역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 천호역(5호선, 8호선 환승역) 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 이춘재, 2021-03-25 접수)

인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정 란

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-12-01

* 확정일자: 2017-12-01

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 특별한 사정이 있음을 시사할 수 있으나, 실제로는 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 넘어올 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 명도 및 보증금 관련 상세한 법률 검토가 필수적입니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리(근저당권)보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 598,296,110원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 지하철 5, 8호선 환승역인 천호역 역세권에 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

주변으로 다양한 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

대형마트, 백화점 등 주요 편의시설이 인접해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 매우 용이합니다.

편의시설: 현대백화점 천호점, 이마트 천호점, 강동성심병원 등 다양한 편의시설 및 의료시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 주거 지역과 상업 지역이 조화롭게 혼재되어 있어 생활 편의성이 뛰어나며, 주거 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 보증금 관련 불확실성: 보증금 3억 원의 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 명도 과정 및 보증금 반환 관련 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 철저한 법률 검토 및 사전 조사가 요구됩니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치: 건축물대장상 용도는 '학원'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용'으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 용도 변경의 어려움 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 본 물건이 위치한 천호성내 재정비촉진지구는 향후 도시 개발 계획에 따라 건물 용도, 개발 가능성 등에 변동이 있을 수 있습니다. 이는 투자 기회가 될 수도 있지만, 개발 계획의 불확실성으로 인한 리스크 요인이 될 수도 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 주변 지역에 잠재적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대형 공장 등)이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (본 보고서 작성 시점에 외부 검색을 통해 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 추가 확인이 권장됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 천호역 초역세권이라는 최상의 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건축물대장상 용도 불일치, 그리고 재정비촉진지구라는 특수한 상황으로 인해 잠재적 리스크 또한 상당하므로, 입찰 전 관련 법률 검토와 현장 조사를 통해 모든 불확실성을 제거하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천호역(5, 8호선) 도보 이용 가능한 초역세권.

* 풍부한 배후 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재하여 임대 수익 확보 용이.

* 높은 생활 편의성: 인근 대형 쇼핑몰, 병원 등 편의시설 접근성 우수.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구로서 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 (시세 분석 및 예상 입찰가)

본 물건의 감정가는 408,000,000원입니다.

현 시점에서의 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 매물 현황, 공실률 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

천호역 인근의 유사 면적 오피스텔의 일반적인 시세를 고려할 때, 해당 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 원과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시적인 정보의 불일치는 가장 큰 리스크 요인이자, 입찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 만약 낙찰자가 보증금을 인수해야 한다면, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 책정되어야 할 것입니다.

반대로, 임차인의 보증금 전액이 배당될 경우, 낙찰자는 보증금 인수 부담이 없어지므로 감정가 수준 또는 그 이상으로도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

제시된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정한다면, 인수 보증금 관련 리스크를 일정 부분 반영하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 326,400,000원 ~ 367,200,000원을 보수적인 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가는 이러한 리스크 요인에 대한 명확한 해소 여부, 임차인의 배당 현황, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 결정되어야 합니다. 명도 비용 및 기타 예상치 못한 부대 비용까지 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.