나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51583 [3] 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 천호역(5호선,8호선 환승역) 및 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물내 2층 204호, 203호, 201호로
외벽:석재붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

기호(1)은 사무실, 기호(2) 및 기호(3)은 학원으로 건축물대장상 용도가 등재되어 있으나 주거용 으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었으니 경매참여시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 도시가스시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-04-15), 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내 재정 비 촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

물건 비고

건축물대장상 용도가 '학원'이나 '주거용'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51583 (3)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층201호

건물명: 천호역 아름채

구분: 구분건물 (집합건물)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 '학원'이나 '주거용'으로 이용 중)

감정가: 351,000,000원

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

건물면적: 41.99㎡ (약 12.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 성내동 소재 '천호역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 천호역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 천호성내 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 현황 및 토지이용계획상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 03월 25일 이춘재 근저당권 (105,000,000원)

* 기타 권리: 김용회 근저당권, 황준 근저당권부채권질권, 하나캐피탈 가압류, 강동구(서울특별시) 압류, 국민건강보험공단 압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차상 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 598,296,110원

* 임차인 현황:

* 임차인: 노희용 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-11-06, 대항력: 있음)

* 임차인: 도인화 (보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-11-06, 확정일자 2017-10-13, 배당신고일자 2025-07-10, 대항력: 있음)

* 주의사항:

* 상기 임차인 도인화 씨는 보증금 280,000,000원에 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 절차 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용상황: 주거용 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 천호역 역세권 상권을 배후로 합니다.

* 교통 접근성: 5호선, 8호선 환승역인 천호역이 도보 거리에 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔 시장 동향: 천호역 인근 40-45㎡ 내외 오피스텔의 시세는 대략 3억 3천만 원에서 3억 8천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 해당 물건의 감정가는 3억 5천1백만 원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 2층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비, 승강기, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 천호역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 각종 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 및 상업 시설로 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 임차인 도인화 씨의 보증금 280,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 배당 결과에 따라 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 건축물대장상 용도는 '학원'이나, 실제로는 '주거용'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 건축법상 위반 소지가 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 재개발 및 재정비 사업 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으며, 사업 진행 상황에 따라 일정 기간 동안 소음, 먼지 등 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선, 8호선 환승역인 천호역을 도보로 이용할 수 있는 탁월한 교통 환경을 갖추고 있으며, 재정비촉진지구 지정으로 향후 미래 가치 상승이 기대되는 입지에 소재합니다. 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 문제와 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천호역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 현황 이용 가치: 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이를 활용한 잠재적 가치 증대 가능성 (단, 법적 문제 해결 전제).

1.8. 예상 입찰가

감정가 351,000,000원.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 문제와 건축물대장상 용도 불일치라는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 경매 배당 결과에 따라 낙찰자가 임차인 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 실제 이용 현황이 주거용으로 확인되어 건축법 위반에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 310,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부 및 건축법 관련 문제 해결 방안을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.