나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [8] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (8)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 342,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권

특수물건정보: 공동담보, 유치권

사용승인일: 2020년 12월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 주택, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 인접 도로상태

토지는 인접 필지와 합필된 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본 건물 북동측 약 8m, 남동측 약 3m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지(중곡동 649-11, 649-12)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 3,499,200,000원입니다.

* 권리분석 결과

등기부채권 총액은 4,349,200,000원입니다.

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당부채권근질권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

대항력: 없음

주의사항: 임차인은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 주거지와 상업/업무 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거수요와 함께 인근 지하철역(군자역) 이용객 및 유동인구를 기반으로 한 근린생활시설, 오피스텔 수요가 존재합니다. 본 건의 경우 오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 1층 일부는 근린생활시설(커피숍, 사무실)로 활용되고 있어 복합적인 상권 특성을 나타냅니다. 최근 오피스텔 실거래가 시세를 보면, 유사 면적(25㎡ 내외)의 신축 오피스텔의 경우 3억 2천만원 ~ 3억 6천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스, GS더프레시 등 다수의 마트와 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

"용마초등학교"가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통

지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중인 점을 고려할 때 대중교통 접근성은 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고

본 물건은 유치권이 신고되어 있는 점은 중요한 고려사항입니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

* 공동담보

본 건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 채무 건에 대한 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 위반건축물 가능성

기타 참고사항에 따르면, 본 건 중 일부 호수(기호 1)는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 본건 701호에 직접적인 해당 여부는 재확인이 필요하나, 건물 전체의 관리나 추후 문제 발생 가능성에 대한 점검이 요구됩니다.

* 내부 이용상태 불확인

일부 호수의 경우 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황을 참조하여 작성되었다는 점을 유의해야 합니다. 실제 이용 상태와 상이할 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상

임대관계가 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 군자역 역세권이라는 장점과 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 준공 후 5년차로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권 신고, 공동담보, 그리고 일부 호수에 대한 위반건축물 등재 가능성 및 내부 확인의 제약 등은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 잠재적 위험 요인에 대한 철저한 사전 조사와 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 마트, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 유사 면적(25㎡ 내외)의 신축 오피스텔 시세가 3억 2천만원에서 3억 6천만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 3억 4천 2백만원입니다.

본 건은 유치권, 공동담보, 위반건축물 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있어, 입찰 시 이러한 위험 부담을 충분히 고려해야 합니다. 특히 유치권의 경우, 신고된 내용이 사실이라면 법적 검토 및 해결 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 접근한다면 감정가(342,000,000원) 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 3억 1천만원 ~ 3억 4천만원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. (본 입찰가는 시세 및 권리분석 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 법원 진행 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.