나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (6)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 토지지분: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

* 건물지분: 24.05㎡ (약 7.28평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유치권

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "용마초등학교" 서측 인근입니다.

* 주위는 상업용, 업무용 부동산, 주택, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 건물정보

* 건물명: 평강오피스텔

* 건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 2층 / 지상 13층

* 사용승인일: 2020년 12월 16일 (준공 3년차 신축 건물)

* 총 세대수: 45호 (업무시설 37호, 근린생활시설 8호)

* 외벽: 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 설비내역: 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 기계식 주차시설 완비

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 모든 후순위 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 이예림 임차인은 보증금 100,000,000원, 차임 300,000원에 2022년 9월 5일 전입, 9월 8일 확정받았으나, "대항력 없음"으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 지하철 5호선 및 7호선 군자역 역세권에 해당하여 유동인구가 많고, 배후 수요가 풍부합니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 사무실 및 주거용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 단지 인근에 용마초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 본건에는 유치권이 신고되어 있어, 실제 유치권 성립 여부 및 그로 인한 법적 쟁점을 반드시 확인해야 합니다. 유치권이 유효하게 성립될 경우, 인수 부담이 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: 감정평가서상 '기호(1)' 호수가 위반건축물로 등재되어 있다고 언급하고 있습니다. 본건(502호)이 위반건축물에 해당하는지, 혹은 동일 건물 내 타 호수의 문제인지 명확히 확인해야 하며, 만약 해당될 경우 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건과의 관계를 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건 평강오피스텔은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 군자역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적(약 7.28평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 투자 및 실거주 목적에 적합합니다.

* 다만, 신고된 유치권과 위반건축물 등재 가능성은 잠재적인 리스크 요소이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요소를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축급 신축 건물로 건물 상태가 양호하며, 관리 상태도 좋을 것으로 예상됩니다.

* 지하철 5호선, 7호선 군자역 도보 이용 가능한 역세권 입지로, 직장인 등 수요층이 탄탄합니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 323,000,000원입니다.

* 현재 시점에서 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 것으로 보입니다.

* 그러나 본건은 유치권 신고가 되어 있고, 위반건축물 등재 가능성(타 호수 관련 언급)과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 이러한 위험 요소를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 유치권의 실체와 위반건축물 여부를 명확히 파악한 후, 예상되는 문제 해결 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 280,000,000원 수준으로 제안하며, 이는 감정가의 약 86.7%에 해당합니다.

* 최종 입찰가는 위에서 언급된 리스크 요소를 어떻게 해소할 수 있는지에 대한 구체적인 판단 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.