나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [7] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층503호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 381,000,000원

토지면적: 7.06㎡ (약 2.13평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

건물명: 평강오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물

사용승인일: 2020년 12월 16일 (비교적 신축 건물)

총 호수: 45호 (오피스텔 37호, 근린생활시설 8호)

해당 호수: 5층 503호 (전용면적 28.40㎡)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)

총 채권액 합계: 약 44억 6,920만원 (이는 공동담보 물건 포함 가능성이 높으며, 본건과 직접적인 연관성은 적습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 양현진 (양 )

보증금: 60,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2022년 07월 29일

확정일자: 2022년 07월 19일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 특이사항 및 권리분석 요약

특이사항: 공동담보, 유치권

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. (대항력 있는 임차인 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 건물은 근린생활시설(커피숍, 사무실) 및 오피스텔로 구성되어 있으며, 주위에는 다양한 상업시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 군자역 인근으로 상업 및 업무 활동이 활발합니다.

4.2. 지역 발전 가능성

군자역은 5호선과 7호선 더블 역세권으로 교통의 요지이며, 주변 지역은 꾸준한 개발 및 재정비 사업이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

군자역 주변으로 다양한 상점, 식당, 은행, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

용마초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

감정평가서상 '기호(1)'에 대한 위반건축물 등재 언급이 있습니다. 본건 503호 자체의 위반건축물 등재 여부는 별도 확인이 필요하나, 건물 전체의 관리 상태나 잠재적 이슈 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본건 503호 자체의 위반건축물 등재 여부는 명시되지 않았습니다.)

유치권 신고가 있으나, 등기부상 말소 대상이거나 낙찰자가 인수하지 않는 권리로 분석됩니다.

6.2. 물리적 리스크

일부 호수(기호(2)-(8))에 대한 내부 확인 불가 및 공부와 상이할 수 있다는 점은 입찰 전 현장 방문을 통해 반드시 재확인이 필요합니다. 본건 503호 역시 내부 확인이 어려웠을 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

오피스텔 시장의 공급 과잉 또는 경기 변동에 따른 가격 하락 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동부 지역의 더블 역세권(군자역)에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 권리관계가 복잡해 보이나, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담이 없는 물건으로 분석됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다. 다만, 감정평가서 상 위반건축물 관련 언급 및 일부 내부 확인 불가 호수에 대한 주의사항은 입찰 전 꼼꼼한 현장 조사와 권리 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권(군자역)의 우수한 교통 환경

2020년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성 우수

권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건

향후 지역 개발에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 381,000,000원

시세 분석: 본건과 유사한 면적(약 25-30㎡)의 신축급 오피스텔이 군자역 인근에서 약 350,000,000원 ~ 370,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 이러한 시장가를 반영한 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(위반건축물 언급, 내부 확인 어려움 등)를 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.