나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [5] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경454 (5) 사건번호로 진행되는 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층 501호에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 336,000,000원입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 5층 501호

* 용도: 오피스텔

* 토지 면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

* 토지 지분: 6.23㎡ (약 1.88평)

* 건물 면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

* 건물 지분: 25㎡ (약 7.56평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 336,000,000원

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유치권

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔 5층 501호입니다. 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본 건물까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선과 7호선 환승역인 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 3.건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 13층 건물이며, 사용 승인일은 2020년 12월 16일입니다. 외벽은 외장 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅, 일부 타일 및 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다. 본건 501호는 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 4.토지 이용상태 및 도로

토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본 건물은 북동측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부 상의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 3,499,200,000원입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

본 경매 사건의 경우, 제시된 권리분석 및 등기부 요약 상 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 3.말소되는 권리

신탁말소등기, 여러 건의 근저당권, 가압류, 압류, 그리고 주택임차권(유정현) 등이 말소될 예정입니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-09-28

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 1억 원은 말소 예정이나, 대항력이 없어 인수될 보증금은 0원입니다.

1.3. 5.권리분석 종합

전반적으로 권리관계는 명확한 편이나, '유치권'이 특이사항으로 언급되어 있어 현장 확인 및 권리관계에 대한 추가적인 정밀 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 상업 및 업무 복합 지역입니다.

1.4. 2.주변 시설

인근에 용마초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 3.교통 연계성

지하철 5, 7호선 군자역이 도보권에 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.4. 4.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 환경

비교적 신축(2020년 준공) 건물의 오피스텔로, 내부 설비(난방, 위생, 승강기 등)가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 2.편의시설

단지 주변에 다양한 상가와 편의시설이 분포하고 있어 생활하는 데 불편함이 없습니다.

1.5. 3.교통 접근성

군자역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.유치권 존재 가능성

제공된 정보에 '유치권'이 특이사항 및 특수물건정보로 명시되어 있습니다. 권리분석 상 말소 대상에는 없으나, 실제 유치권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 2.위반건축물 여부

감정평가요약서 상 '본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매 참여시 반드시 재확인 하시기 바람'이라는 언급이 있습니다. 해당 물건(501호)이 위반건축물에 해당하는지, 해당한다면 그 영향은 무엇인지 반드시 재확인해야 합니다. 이는 건물 사용 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 3.건물 전체 부채 규모

등기부채권 총액이 4,509,200,000원으로 상당히 높아, 건물 전체의 재무적 안정성 및 잠재적 문제에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 4.내부 상태 확인 제약

일부 호수의 내부 확인이 불가했다는 점은 본건 내부 상태도 완벽하게 파악하기 어려울 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 군자역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 경매 절차를 통해 소유권 외 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 '유치권' 존재 가능성 및 '위반건축물' 등재 여부에 대한 정보는 낙찰자가 인수해야 할 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 전문가 상담이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5, 7호선 군자역 인접으로 교통이 편리합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 정리될 예정입니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 336,000,000원입니다. 주변 시세와 본건의 면적(25㎡, 약 7.56평)을 고려할 때, 해당 오피스텔의 일반적인 시세는 2억 5천만 원에서 2억 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

하지만 '유치권'과 '위반건축물'이라는 중대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 리스크는 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 대비 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 토대로 산정한 추정치이며, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 특히, 유치권 및 위반건축물에 대한 명확한 확인 없이는 본 예상가를 그대로 적용하는 데 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.