나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (4)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 4층402호

용도: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 323,000,000원

토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

건물면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층부터 지상 13층까지 건축되었습니다. 사용승인일은 2020년 12월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 접근성

토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 본 건물은 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(주식회사하나엔피엘대부, 2020.12.29. 접수)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부상에는 신탁말소, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 상태입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 씨가 보증금 100,000,000원, 차임 300,000원에 2021년 11월 8일 전입 및 확정하여 배당신고를 하였습니다. 다만, 임차인 김 씨는 본건에 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광진구 중곡동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 군자역 역세권이라는 지리적 이점과 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

사용승인일이 2020년으로 비교적 최신인 오피스텔이며, 24.05㎡(약 7.27평)의 소형 평형으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 군자역 및 주변 편의시설과의 접근성이 우수하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 서측에 용마초등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 학교가 분포하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

등기부상 유치권이 명시되어 있으나, 매각으로 소멸되는 권리에 해당한다고 판단됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 실제 점유 여부 및 법적 효력에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 물건과의 연관성을 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 위반건축물 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 본 건물 내 일부 호수(기호1)가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 언급되었습니다. 본건 402호와 직접적인 관련이 없을 가능성이 높으나, 건물 전체적인 문제 또는 유사한 이슈가 있을 가능성에 대한 인지는 필요합니다.

6.4. 내부 확인 제한

감정평가 당시 일부 호수(기호2-8)의 경우, 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 제한되었다는 점을 참고해야 합니다. 이는 실제 이용 상태와 다를 수 있음을 시사하며, 현장 방문을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 군자역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 소형 평형으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 감정가(323,000,000원) 또한 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 유치권, 공동담보 등의 특이사항이 존재하므로 입찰 전 권리관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 군자역 인근으로 직장인 및 소규모 사업자 대상 꾸준한 임대 수익 기대.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자 진입 가능성 높음.

* 매각으로 인한 권리 소멸: 대항력 있는 임차인 및 말소되지 않는 부담스러운 권리 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 323,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 오피스텔의 거래 사례 및 시세 동향을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

시뮬레이션된 주변 시세 자료에 따르면, 해당 건물 또는 인근 유사 면적(약 7-8평)의 2020년식 오피스텔 거래 가격은 310,000,000원에서 350,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

따라서, 권리상의 문제는 없으나 유치권 등의 특이사항을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 약간 상회하는 가격대에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가 범위: 315,000,000원 ~ 335,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 일반적인 경매 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 응찰자 수, 현장 조사 결과, 법원 매각 조건 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.