나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

위반건축물[(주택관리과-13502, 2023.06.27.) 1층 7㎡ 샤시조(근린생활시설) 위반] 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 515,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 1층101호

용도: 근린상가

토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

건물면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 평강오피스텔

사용승인일: 2020년 12월 16일

총 층수: 지하 2층, 지상 13층

본건 호수: 1층 101호

총 세대수/호수: 45호 (업무시설 37호, 근린생활시설 8호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "용마초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 부동산, 업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 군자역은 더블 역세권으로 강남, 종로, 잠실 등 서울 주요 지역으로 약 10분대로 이동 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본 건물은 북동측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사 하나엔피엘대부의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본 상의 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 질권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 O 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/확정/배당신고일: 2022-11-04 / 2022-11-04 / 2024-05-01

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 유치권 및 특이사항

* 특이사항: 공동담보, 유치권 존재 가능성이 언급되어 있습니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로, 실제 유치권 성립 여부 및 그 구체적인 내용에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 대법원 판례에 따르면, 경매개시결정 등기 이후에 성립된 유치권은 매수인에게 대항할 수 없는 경우가 있으나, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

군자역 역세권 지역으로, 지하철 5호선과 7호선이 교차하는 더블 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 입지해 있습니다.

4.2. 잠재 고객층

군자역 이용객, 인근 오피스텔 및 주택 거주자, 용마초등학교 학부모 및 학생 등 다양한 고객층 확보가 가능합니다. 1층 근린상가로서 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 커피숍, 사무실, 소매점 등 다양한 업종의 영업에 유리할 것으로 판단됩니다.

4.3. 임대 시세 동향

군자역 인근 1층 상가의 경우, 전용면적 기준 보증금 5,000만~7,000만원대, 월세 300만~400만원 수준이 형성되어 있으며, 권리금은 1억 5천만~2억원대 수준이라는 정보가 있습니다. 다만, 본건의 정확한 임대 시세는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

본건 소재지 인근에 서울용마초등학교가 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

5.3. 편의 시설

인근에 상업시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건(1층 7㎡)은 샤시조(근린생활시설) 위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다 (주택관리과-13502, 2023.06.27.) [주의사항]. 위반건축물은 철거, 이행강제금 부과, 사용 승인 제한 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 건축물대장 및 관련 기관을 통해 정확한 위반 내용과 해소 방안을 확인해야 합니다.

6.2. 유치권

물건 명세서상 '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 실제 유치권 성립 가능성 및 그 금액, 매수인 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있으며, 경매 진행 시 복잡한 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 건물 현황 파악의 어려움

감정평가서 요약에 따르면, 본건 중 일부 호수(기호(2)-(8))의 실제 이용 상태 및 내부 구조 확인이 어려워 실제 이용 상태와 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이는 경매 입찰 시 재확인이 필요한 부분입니다.

6.4. 공동담보

공동담보로 묶여 있는 경우, 해당 물건의 가치와 채무 규모를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5, 7호선 군자역 역세권에 위치한 1층 근린상가로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 1층 일부에 위반건축물이 등재되어 있고, 유치권 존재 가능성이 언급되는 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 선행된다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 군자역 (5, 7호선) 더블 역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성으로 향후 임대 및 운영 용이성 확보 가능.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 상황이므로, 감정가 515,000,000원을 기준으로 낙찰가율을 산정할 수 있습니다. 그러나 위반건축물, 유치권 등 잠재적 리스크 요인과 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 완전히 파악하고, 예상되는 명도 비용 및 수리비 등을 고려하여 수익률을 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 분석 및 현장 답사를 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.