나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 336,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.23㎡ (약 1.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물지분: 25㎡ (약 7.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본 경매 개시 결정 채권자는 영광군수산업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치한 평강오피스텔 4층 401호입니다. 주위는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 양호한 편입니다. (군자역까지 도보 접근 가능)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리인 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권(2020-12-29)보다 후순위인 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을1: 주식회사하나엔피엘대부 근저당권 (2020-12-29, 3,499,200,000원) - 말소기준권리

* 을2: 박한재 주택임차권 (2024-01-12, 100,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 윤한솔 가압류 (2023-11-02, 250,000,000원) - 말소 예정

* 갑6: 영광군수산업협동조합 임의경매 (2024-02-15) - 말소 예정

* 갑9: 오종상 가압류 (2024-04-29, 3건) - 말소 예정

* 을1-2: 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권부채권근질권설정 (2024-09-13) - 말소 예정

* 을1-3: 오렌지대부주식회사 근저당권부채권질권설정 (2024-09-24) - 말소 예정

* 갑11: 성동세무서장 압류 (2025-04-28) - 말소 예정

3.2. 임차인현황

* 임차인: 박한재

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-01-11

* 확정일자: 2021-11-09

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 인수될 수 있으나, 현재까지의 배당 현황상 전액 배당받을 가능성이 높습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항 및 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산과 공동으로 담보가 설정되어 있을 수 있습니다.

* 유치권: 명시적으로 유치권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 해당 유치권자의 점유 여부 등은 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다. (경매 상으로는 소멸될 가능성이 높으나, 실제 점유 등 확인 필요)

* 위반건축물: 본 건물 내 기호(1) (커피숍 용도)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 언급이 있습니다 [cite: ]. 다만, 이는 해당 호수에 대한 정보일 수 있으며, 본 건(401호)과의 직접적인 관련성은 재확인이 필요합니다. 입찰 전 위반건축물 해당 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 임대관계 미상: "임대관계는 미상임"이라는 정보와 일부 호수 내부 확인 불가 언급은 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요함을 시사합니다. [cite: ]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 개발 계획

본건이 소재한 광진구 중곡동 일대는 현재 노후 저층 주거지가 밀집되어 있으나, 신속통합기획을 통해 최고 35층, 약 2,200세대 규모의 주거단지로 재개발될 예정입니다. 이는 지역 전반의 상권 활성화 및 인프라 개선을 기대하게 합니다. 건폐율 300% 이하, 최고 35층 높이로 개발 예정이며, 중랑천-용마산-아차산을 잇는 녹지축 구축, 교통 및 보행 체계 개선 등이 포함되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

군자역 일대는 이미 다양한 상업시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 특히, 본건은 이러한 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

평강오피스텔은 2020년 12월 16일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 13층 규모로 총 45세대로 구성되어 있습니다. 본건 401호는 4층에 위치하며, 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 기계식 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 교통: 지하철 5호선, 7호선 군자역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 생활: 인근에 용마초등학교가 있으며, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 볼거리: 용마산, 아차산 등이 가까워 가벼운 산책이나 등산을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 가능성

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 유치권이 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 비록 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있더라도, 실제 점유자가 유치권을 주장하며 명도를 거부할 경우 법적 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 가능성

건축물 현황에 "본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매참여시 반드시 재확인 하시기 바람"이라는 내용이 있습니다. [cite: ] 이는 본 건(401호)과는 직접 관련 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태나 건축법 위반 이력에 대한 확인이 필요합니다. 위반건축물로 판명될 경우, 이행강제금 부과, 대출 제한, 향후 매매 시 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 제한

일부 호수의 이용상태 및 내부 구조 확인이 제한되었다는 점은 실제 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있음을 시사합니다. 따라서 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

6.4. 주차 시설

평강오피스텔은 총 1대의 주차 공간(자주식 1대)을 보유하고 있으며, 이는 세대당 0.03대로 매우 협소한 수준입니다. 차량을 소유하고 있는 경우 주차에 상당한 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5호선 및 7호선 군자역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 주변 지역의 재개발 사업 예정은 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대하게 하는 긍정적인 요인입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰 시 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리 분석상 큰 부담은 없습니다.

다만, '유치권' 및 '위반건축물' 가능성에 대한 명확한 확인이 매우 중요하며, 이로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 등의 리스크가 존재합니다. 또한, 협소한 주차 공간은 차량 보유자에게 불편함을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 군자역 역세권 오피스텔로 직주근접성이 뛰어나며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 시설을 이용할 수 있습니다.

* 지역 개발 호재: 인근 지역의 대규모 재개발 사업 계획은 장기적인 가치 상승 잠재력을 높입니다.

* 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역이며 군자역 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. (최근 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 5%대)

9. 예상 입찰가

감정가: 336,000,000원 (25.00㎡ 기준, ㎡당 약 13,440,000원)

시세 분석:

본건의 면적(25.00㎡, 약 7.56평)과 유사한 광진구 중곡동 및 군자역 인근 오피스텔의 최근 시세는 공급가액 기준으로 ㎡당 약 10,000,000원에서 15,000,000원 수준으로 파악됩니다.

리치고 등의 자료에 따르면, 인근 "중곡동 평강" 오피스텔의 경매 진행 물건 중 유사 면적이 3억 1,500만원 ~ 3억 8,100만원 수준에서 입찰가가 형성되는 것을 확인할 수 있습니다.

군자역 인근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 9천만원 ~ 2억 6천만원 사이의 호가가 있는 것으로 나타났습니다. 다만, 이는 개별 매물의 조건(층수, 향, 내부 상태 등) 및 최근 실거래가와 다를 수 있습니다.

위험 요소 고려:

* 유치권 존재 가능성

* 위반건축물 여부 확인 및 잠재적 처리 비용

* 협소한 주차 공간

결론:

제시된 감정가(3억 3,600만원)는 ㎡당 약 1344만원으로, 유사 면적 오피스텔의 시세 범위를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 본 물건은 경매 진행 중이므로, 권리분석상 특이사항(유치권, 위반건축물)에 대한 철저한 추가 조사 비용 및 명도 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 제안:

잠재적 리스크를 고려하고, 현 시세 및 유사 물건의 경매 진행가를 종합적으로 판단할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

약 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 권리관계 명확화 정도에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 검색 결과를 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 상세 확인, 최근 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.