나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경454 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔
제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각
종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(2)
근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

본건 기호(3)-(8) 공히
오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 649-11
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 649-12
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례,
개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진
행시 참조하시기 바람.

3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경
매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 649-11번지에 위치한 평강오피스텔 2층 202호로서, 근린상가 용도로 이용 중입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경454 (2)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 2층 202호

* 용도: 근린상가 (건축물현황 상 업무시설 또는 근린생활시설)

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

* 토지지분: 6.6㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

* 건물지분: 26.52㎡ (약 8.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층

* 사용승인일: 2020년 12월 16일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건물 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권 (을1)이며, 금액은 3,499,200,000원입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 대상입니다.

* 총 채권액 합계는 4,609,200,000원입니다.

* 특이사항: 공동담보 및 유치권이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 뉴평강종합건설주식회사

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2021년 12월 14일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024년 04월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상으로, 위 임차인 외 다른 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 전체 건물은 업무시설(오피스텔 37호) 및 근린생활시설(8호)로 구성되어 있습니다. 본건(202호)은 이러한 용도 중 하나로 이용될 것으로 보입니다.

* 주변 상권: 상업용 및 업무용 부동산, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집하여 일반적인 상권은 양호한 편입니다.

* 지역 특성: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 용마초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선과 7호선 군자역을 이용할 수 있습니다.

* 건물 특징: 2020년 12월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 13층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 페인팅, 타일, 벽지 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 기계식 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 물건의 특이사항에 유치권이 언급되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 입찰 전 유치권 성립 여부 및 권리관계를 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 이는 경매 절차나 물건 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 위반건축물: 감정평가서상 '기호(1)'에 해당하는 부분에 위반건축물 등재 사실이 언급되어 있습니다. 본건(202호)과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 전체 건물의 가치나 향후 관리에 영향을 미칠 수 있으므로 경매 참여 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 해당 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없으나, 확정일자가 없어 배당 절차에서 순위가 낮을 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 추가 임차인 존재 가능성 및 명도 협의에 신중해야 합니다.

* 건물 내부 확인: 일부 호수의 내부 확인이 제한적이어서 실제 이용 상태와 다를 수 있다는 점은 모든 집합건물 경매 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 군자역 인근에 위치한 비교적 신축된 평강오피스텔 내 근린상가/업무시설로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 다수의 권리 관계가 있었으나 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리상 인수는 없을 것으로 보입니다. 다만, 유치권과 공동담보라는 특수 물건 정보, 그리고 위반건축물 등재 가능성(기호(1))은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 (군자역) 및 일반상업지역 내 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 2020년 사용승인된 신축 건물로 상품성이 우수.

* 권리관계가 복잡하나, 말소기준 권리 이후 권리는 모두 소멸될 예정으로 명확한 권리 분석 가능.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 다양한 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 194,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 유치권 및 위반건축물 등재 가능성과 같은 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임대수익률 분석, 명도 비용 및 예상 소요 시간, 유치권 해결 비용 등을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.