나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경898 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 4층401호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2024.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5,8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며 주위는 대형판매시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대 임

교통상황

본건 나비빌딩까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 천호역(지하철5호선,8호선)이 소재하고 있어 교통환경은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내 4층 401호외 46개호 상가로서 사용승인일은 2003년12월31일이며

외벽: 복합판넬 및 타일붙임 등
내벽: 몰탈위 페이트, 타일붙임 등
바닥: 아스타일 등
창호: 알루미늄 샤시 창호 등 임.

이용상태

상가 (판매 및 영업시설)로서 대부분 공실상태이며, 기호11,12,13,24,25,26,,27은 "폰케어존" 관련 시설로 이용중임(후첨 사진 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 에스컬레이트설비, 옥내소화전 및 화재경비설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용건물(나비빌딩) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 일방통행 도로 및 보행도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

공부와의 차이

집합건축물관리대장에 건축과-6915(2017.3.17)에 의거 "전유부합병으로 착오생성"이 표기 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
감정평가서성 '오픈상가로서 인접호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 경계를 확인할수 있도록 바닥이 구분되어 있고, 점포 위로 상가 호별로 번호표시가 부착되어'로 기재됨
집합건축물대장상 '건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성'으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2024타경898 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 4층 401호

1.3. 건물 정보

건물명: 나비빌딩

구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 401호

용도: 판매시설

사용승인일: 2003년 12월 31일

1.4. 면적 정보

토지면적: 50.97㎡ (약 15.42평)

토지 지분: 50.96999999999998㎡ (약 15.42평)

건물면적: 236.44㎡ (약 71.52평)

건물 지분: 236.44㎡ (약 71.52평)

1.5. 감정가

1,020,100,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 특이사항

재정비촉진지구, 공동담보

1.10. 주의사항

일괄매각

1.11. 감정평가서 내용 요약

오픈 상가로서 인접 호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 경계를 확인할 수 있도록 바닥이 구분되어 있고, 점포 위로 상가 호별로 번호 표시가 부착되어 있음.

1.12. 집합건축물대장 내용

집합건축물대장상 '건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성'으로 기재되어 있음.

1.13. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대형 판매시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 천호역(지하철 5호선, 8호선)이 소재하고 있어 교통 환경은 비교적 양호한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

서측으로 일방통행 도로 및 보행도로와 접하고 있음.

2.4. 주변 시설

* 지하철 5, 8호선 천호역 이용 편리 (도보 약 X분 소요 예상)

* 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 접근성 우수

* 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관 등 상업 및 문화 시설 밀집

* 주변 상권 활성화로 유동인구 풍부

2.5. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설이 다수 분포한다는 정보는 현재로서는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑6: 소유권이전1번신탁등기말소 (주심부동산중개법인주식회사, 2022-08-24)

* 을1: 근저당권 (박태금, 2023-03-16, 1,170,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 임의경매 (박태금, 2024-04-05) - 말소예정

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 1,170,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보는 확인되지 않으나, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

본건이 위치한 천호동 지역은 지하철 역세권과 대형 상업시설을 중심으로 활발한 상권을 형성하고 있으며, 다양한 판매시설 및 근린생활시설이 밀집해 있음.

4.2. 현재 이용 상태

건물 내부는 대부분 공실 상태이며, 일부 호실(기호11,12,13,24,25,26,27)은 "폰케어존" 관련 시설로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 임대 수익 확보에 있어 공실 리스크가 높음을 시사함.

4.3. 건물 구조 및 상태

철골철근콘크리트 구조의 14층 건물이며, 본건은 4층에 위치함. 외벽은 복합판넬 및 타일, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 타일, 바닥은 아스타일, 창호는 알루미늄 샤시로 마감됨. 건물 자체는 2003년 준공되어 연식이 있으나, 전반적인 시설은 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5, 8호선 천호역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

5.2. 편의시설

주변에 대형 마트, 백화점, 병원, 은행, 각종 식당 및 상점들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 교육 시설

본건은 상가 시설로 주거 목적과는 무관하나, 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 주거 밀집 지역의 수요를 흡수할 수 있는 상권임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률

건물 내 대부분의 호실이 공실 상태로, 임대 수익 창출이 불확실하며 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조정이 필요할 수 있음.

6.2. 오픈 상가 특성

감정평가서에 명시된 바와 같이, '인접 호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나, 바닥 구분 및 호실 번호 표시는 되어 있음'으로 기재되어 있어, 개별 호실의 독립성 및 구분 소유권 행사에 있어 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 건축물대장 상 오류 기재

집합건축물대장 상 '전유부합병으로 착오생성' 표기는 등기부와 건축물대장 간의 불일치 가능성을 시사하며, 이는 향후 재산권 행사나 거래 시 복잡성을 야기할 수 있음.

6.4. 재정비촉진지구 관련 변동성

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 추가 비용 발생 가능성, 사업 지연 등의 리스크가 존재함.

6.5. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이로 인해 채무 관계가 복잡해질 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호역 역세권에 위치한 상업용 건물로, 상권의 활성화와 대중교통 접근성이 뛰어나다는 큰 장점을 지니고 있습니다. 그러나 현재 대부분 공실 상태이며, 오픈 상가로서의 구조적 특성과 건축물대장 상의 오류 기재는 잠재적인 관리 및 운영상의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승의 가능성을 보여주지만, 단기적인 임대 수익 확보 및 공실 해소를 위한 철저한 시장 분석과 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 도보 거리의 핵심 상업 지구.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 높음.

* 활발한 배후 상권: 풍부한 유동인구와 주변 상업 시설의 시너지 효과 기대.

* 미래 가치 상승 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 기대감.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,020,100,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (따라서 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담 없음)

* 건물의 현 공실률 및 향후 공실 해소 가능성

* 주변 유사 부동산의 시세 및 거래 동향

* 재정비촉진지구 사업 진행 현황 및 개발 계획

* 개별 호실의 관리 및 구조적 특성 관련 리스크

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인, 최신 상권 분석 자료 검토, 그리고 전문가와의 상담을 적극 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.