나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63523 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 OOOOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일감정 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남동측 인근에 위치하며
주변은 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장 및 지하철역(8호선 장지역 및 문정역)이
소재하여 제반교통 사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내에 구분 소유된 12층 에이1205호
로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샤쉬 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임 (별첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 냉방설비, 화재탐지 및
경보설비, 스프링클러 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 가장평의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

포장된 대로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2017-03-31), 상대보호구역(2024-11-
01), 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합
건축물대장 상 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 오피스텔 표준적 물건상황
을 기준하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호

4. 서울동부지방법원 2024타경63523 (1)

5.

6. 소재지

7. 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 12층 에이1205호

8.

9. 용도

10. 오피스텔

11.

12. 감정가

13. 223,000,000원

14.

15. 면적

16. 토지면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

17. 토지지분: 4.94㎡ (약 1.49평)

18. 건물면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

19. 건물지분: 25.91㎡ (약 7.84평)

20.

21. 매각대상

22. 토지/건물 일괄매각

23.

24. 경매구분

25. 부동산강제경매

26.

27. 채권자

28. 한OO

29.

30. 특이사항

31. 대항력있는 임차인, 별도등기

32.

33. 주의사항

34. 별도등기가 있음

35.

36. 특수물건정보

37. 대항력있는 임차인, 별도등기

38.

39. 입지조건

40.

41. 위치 및 주위환경

42. 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 업무 환경이 보통 수준입니다.

43.

44. 교통상황

45. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 지하철 8호선 장지역, 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

46.

47. 건물의 구조

48. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 12층 에이1205호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

49.

50. 이용상태

51. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

52.

53. 토지 이용상태 및 형상

54. 인접 대지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.

55.

56. 인접 도로상태

57. 본건은 포장된 대로와 접해 있습니다.

58.

59. 토지이용계획 및 제한상태

60. 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

61.

62. 주변 시설

63. * 인근에 서울동부지방법원, 장지역, 문정역 등 주요 시설이 있습니다.

64. * 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 파크하비오 오피스텔의 유사 면적대(47.04㎡~48.96㎡) 매매가는 424,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건 감정가(223,000,000원) 및 전용 면적(25.91㎡) 대비 높은 수준으로, 본건의 감정가는 면적을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

65. * 주변 지역에 폐기물 매립 시설 설치가 제한되는 구역으로 표시되어 있으나, 본건 인근에 직접적인 혐오 시설이나 오염 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

66.

67. 권리분석

68.

69. 말소기준권리

70. 본건의 말소기준권리는 2023년 6월 27일 접수된 신지애외 1명 명의의 가압류(갑5)입니다. 이 권리보다 선순위에 있는 권리들은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

71.

72. 인수되는 권리

73. * 구분지상권: 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2016.9.30.)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

74. * 주택임차권: 을구 3번 순위로 등기된 김준희 씨의 주택임차권(2025.2.6. 접수, 보증금 200,000,000원)은 배당에서 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본상 '인수'로 표시되어 있습니다.

75.

76. 말소되는 권리

77. 갑5 (가압류, 신지애외 1명), 갑6 (가압류, 수원지구), 갑7 (가압류, 카카오뱅크), 갑8 (가압류, 한세희), 갑9 (강제경매, 한세희), 갑10 (가압류, 영등포농협) 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 말소 대상입니다.

78.

79. 임차인 현황

80. * 임차인: 김 (주택도시보증공사)

81. * 보증금: 200,000,000원

82. * 차임: 0원

83. * 전입일자: 2023년 1월 31일

84. * 확정일자: 2023년 1월 17일

85. * 대항력: 있음

86. * 비고: 상기 임차인은 전입일자(2023.1.31)가 말소기준권리(2023.6.27.)보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

87.

88. 상권분석

89.

90. 본건이 위치한 문정동 일대는 법조타운, 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 파크하비오 단지는 주거, 상업, 업무, 문화 등 다양한 기능을 갖춘 복합단지로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 인근 장지역과 문정역을 중심으로 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 가치 및 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

91.

92. 생활정보

93.

94. * 교통: 지하철 8호선 장지역, 문정역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

95. * 편의시설: 단지 내 및 인근에 대형마트, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

96. * 교육: 인근 지역에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정된 구역들이 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소도 있습니다.

97. * 기타: 서울동부지방법원이 인근에 있어 관련 업무를 보시는 분들에게 편리함을 제공합니다.

98.

99. 잠재적 리스크

100.

101. * 대항력 있는 임차인 인수: 본건에는 전입일자(2023.1.31)가 말소기준권리(2023.6.27)보다 빠른 대항력 있는 임차인(김준희, 보증금 200,000,000원)이 존재합니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금 200,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

102.

103. * 별도등기 인수: 토지에 구분지상권 설정등기(2016.9.30)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 사용에 제약이 될 수 있는 권리이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

104.

105. 종합 의견

106.

107. 본 물건은 서울 송파구 문정동의 대단지 오피스텔에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인과 토지의 구분지상권이 인수되는 중대한 권리상의 부담을 안고 있습니다. 이러한 인수되는 권리들을 종합적으로 고려할 때, 경매 낙찰 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있어 투자 수익률 계산 시 매우 신중해야 합니다. 감정가는 2억 2,300만 원이나, 인수되는 보증금 2억 원을 고려하면 실질적인 투자 가치는 달라질 수 있습니다.

108.

109. 투자 포인트

110.

111. * 우수한 입지: 송파구 문정동의 편리한 교통 환경과 주변의 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

112.

113. * 복합단지 가치: 대규모 복합단지 내에 위치하여 주거, 상업, 업무 기능을 모두 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

114.

115. * 시세 대비 저가 매수 가능성: 대항력 있는 임차인 및 별도등기 부담으로 인해 일반 매매보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

116.

117. 예상 입찰가

118.

119. 본건의 감정가는 223,000,000원이나, 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 토지의 구분지상권도 매수인이 인수해야 합니다.

120.

121. 이러한 인수 부담을 고려하여, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질 가치(시장가치)를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 시장 조사 결과, 인근 유사 면적 오피스텔의 면적당 가격으로 환산한 실질 시장 가치는 약 238,000,000원 수준으로 추정됩니다.

122.

123. 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 경우, 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본건의 경우, 총 투입 비용(입찰가 + 200,000,000원)이 약 238,000,000원을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

124.

125. 이에 따라, 보수적인 투자 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

126.

127. 예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

128.

129. * 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 200,000,000원을 제외한 금액으로, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 이루어지도록 고려한 것입니다. 실제 입찰 참여 시에는 해당 물건의 명확한 시세, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금으로 인한 위험 부담이 매우 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.