나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56631 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나감정 · 평가일 2024.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교"남서측 인근에 위치(능동로37길 9)
하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 지하철 5,7호선 "군자역" 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제12층 제1203호로서,
(사용승인일: 2020.12.16)
외벽: 외장 석재붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽: 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

현장조사일 현재 주거용 오피스텔(거실 겸 방1, 욕실1 등)로 이용중인 것으로 건축물현황도
및 탐문조사 등에 의하여 확인됨.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,
기계식 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현장조사일 현재 업무시설(오피스텔) 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 능동로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

일련번호(2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

이서구가 2024.8.2.유치권신고(이 사건 부동산 신축 시 토목공사 설계, 인허가 비용 등에 지출한 차용금 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명하고, 위 이서구가 제출한 2024.8.16.자 보정서의 내용에 의하면 202호, 203호를 점유하고 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56631 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 심OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 12층1203호

* 용도: 오피스텔 (건축물현황도 및 탐문조사상 주거용으로 이용중)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상13층 중 12층 1203호

* 사용승인일: 2020년 12월 16일

* 감정가: 350,000,000원

1.3. 면적 및 토지/건물 구성

* 토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 토지 지분: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 건물 지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 남서측 인근에 위치 (능동로37길 9)

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역

* 제반 주위환경 보통 수준

2.2. 교통 환경

* 본건까지 차량 진출입 용이

* 인근에 지하철 5,7호선 "군자역" 및 노선버스정류장 소재

* 대중교통 이용편의도 양호

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2021년 06월 28일 접수된 심 의 전세권 (을3, 250,000,000원).

* 위 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 감정평가서 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 심 :

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 14일

* 확정일자: 2021년 03월 10일

* 배당신고일자: 2024년 07월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자로서 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 보증금 250,000,000원의 전부 또는 일부 인수 가능성을 염두에 두고 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 유치권 분석

* 이서구: 2024년 8월 2일 유치권 신고 (금액: 131,352,947원).

* 신고 내용: 신축 시 토목공사 설계, 인허가 비용 등 지출 차용금.

* 성립 여부: 불분명.

* 점유 현황: 위 이서구는 2024년 8월 16일 보정서를 통해 202호, 203호를 점유하고 있다고 신고함.

* 주의: 유치권 성립 여부는 낙찰 후 인수 또는 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 그 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 지하철 5, 7호선 "군자역" 인근으로 유동인구 및 배후수요가 형성되어 있어 기본적인 상권 활성화가 기대됩니다.

* 신축 오피스텔로서 현대적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 지하철 5, 7호선 군자역 이용이 편리하며, 노선버스정류장도 인접하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설:

* "용마초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 이서구의 유치권 신고(131,352,947원)는 금액이 크고 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 소송의 위험이 있습니다.

* 임차인: 대항력 있는 임차인 심 의 보증금(250,000,000원) 인수 가능성. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 최종 배당 결과 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 내부 확인: 집합건축물현황도 및 현장 조사만으로는 정확한 내부 이용상태 확인이 어려워, 입찰 전 반드시 직접 재확인이 필요합니다.

* 토지 지분: 건물 면적에 비해 토지 지분(5.98㎡)이 매우 작아, 토지 관련 이슈 발생 시 민감할 수 있습니다.

* (검색 결과, 해당 지역과 관련된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 사용승인된 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 그러나 유치권 신고와 대항력 있는 임차인의 존재는 본 경매 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 유치권 성립 여부와 임차인의 보증금 배당 여부에 따라 최종 낙찰가의 적정성이 크게 달라질 수 있습니다.

* 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 하며, 잠재적 위험 요소를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 최신 건물로 유지보수 용이 및 선호도 높음.

* 역세권 입지: 군자역 인근으로 직장인 수요 확보 유리.

* 상업지역: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용 가치 높음.

* 리스크 해소 시 시세 차익 기대: 권리 관계 명확화 및 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 350,000,000원입니다.

* 본 물건은 유치권 신고(131,352,947원) 및 대항력 있는 임차인(보증금 250,000,000원)의 존재로 인해 상당한 위험을 내포하고 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 권리 분석 결과에 따라 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 따라서 이러한 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 잠재적 추가 비용(유치권 해결 비용 등)과 시장 상황을 감안했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 245,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 유치권자 및 임차인과의 상담 결과, 그리고 현재 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.