나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10721 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1473-3 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 '포스코더샵아파트' 동측 인근에 위치하며, 부근은 동유형의 공동주택, 아파트, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물내 4층 404호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감. 내벽 및 천정 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 토지로서, 현황 '연립주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8m내외, 동측으로 약 3m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지 <군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

현칭 '경동빌라'
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2025.11.28.등기) 있음(임대차보증금 85,000,000원, 전입일 2012. 6. 8. 확정일자 2012. 6. 8.)배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2026타경10721 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 경화동 1473-3번지이며, 도로명주소는 조천로31번길 31입니다.

본 건은 4층 건물 중 4층에 위치한 연립주택이며, 건물면적은 52.99㎡(약 16.03평), 토지지분면적은 35.172㎡(약 10.64평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 73,000,000원입니다.

해당 물건의 건축물대장상 사용승인일은 1996년 07월 01일입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 '포스코더샵아파트' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 공동주택, 아파트, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로로는 북측 약 8m, 동측 약 3m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(가온유치원), 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등 관련 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권이 존재하는 물건으로, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 등기되어 있습니다.

을구 순위 3번 주택임차권등기(2025.11.28. 등기)가 있으며, 임대차보증금은 85,000,000원입니다.

임차인 김선숙은 2012년 6월 8일 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

본 경매 절차에서 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 존재하며, 이는 매수인의 총 인수 금액에 상당한 영향을 미칩니다.

말소기준권리는 2025년 11월 12일자 김선숙의 가압류(창원지방법원 2025카단13214)입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지 내에 위치하여 배후 수요는 풍부할 것으로 예상됩니다.

인근에 농경지가 포함되어 있어 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 대규모 상업시설이나 중심 상권과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로, 주거 용도로 이용 중에 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 출입 및 주차가 가능하며(내부주차 14대), 대중교통 이용도 가능합니다.

인근에 유치원이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 85,000,000원입니다.

감정가(73,000,000원)보다 높은 보증금으로 인해, 경매 배당으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매수인의 총 인수 비용을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있는 요인입니다.

현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 상태 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 군사시설 보호구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 연립주택으로, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

임차인의 보증금 85,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 총 투자 비용 산정에 신중을 기해야 합니다.

감정가가 73,000,000원인 점과 비교했을 때, 임차인의 보증금만으로도 감정가를 상회하므로, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

경화동 지역의 유사 연립주택 최근 실거래가(최고 96,000,000원)를 고려할 때, 건물 상태 및 입지 조건을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인이 해당 경매의 채권자(88,996,164원)이기도 하다는 점은 임차인의 배당 및 본건 처리 과정에 대한 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크지만, 이로 인해 적정 입찰가를 산정할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

즉, 매수인은 해당 물건의 실제 시장 가치에서 임차인이 인수될 보증금(85,000,000원)을 제외한 나머지 가치에 대해 입찰가를 결정하게 됩니다.

향후 시장 가치 상승을 기대하거나, 임대 수익을 고려하는 투자자에게는 꼼꼼한 시세 분석 후 접근할 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정됩니다.

본건의 감정가는 73,000,000원이지만, 선순위 임차인의 보증금은 85,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(최고 96,000,000원)를 고려할 때, 해당 물건의 적정 시장 가치는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

만약 목표 총 인수 금액을 95,000,000원으로 설정한다면,

예상 입찰가 = 목표 총 인수 금액 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 95,000,000원 - 85,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 보수적인 관점에서 10,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 정밀한 시세 조사 및 권리관계 재확인이 반드시 선행되어야 합니다.

또한, 본건은 임차인이 채권자이기도 하므로, 배당 현황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.