나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601007 [1] 대전광역시 중구 대흥동 161-8 신영미소랑도시형생활주택 9층907호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 주상용 건물 등으로 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 중 제9층 제907호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로변, 동측으로 소로변과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(1900-01-01)(도시지역), 일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 시가지경관지구 (일반), 대로2류(폭 30m~35m)(5호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대흥6호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31) (대전여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경601007 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 161-8 신영미소랑도시형생활주택 9층907호

용도: 도시형생활주택

감정가: 45,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.1358㎡ (약 1.55평)

건물면적: 14.68㎡ (약 4.44평)

건물지분: 14.6841㎡ (약 4.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 주상용 건물 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 중 제9층 제907호로서, 도시형생활주택으로 이용중입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

토지는 세장형의 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중입니다. 남측으로 대로변, 동측으로 소로변과 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로2류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전여자중학교), 중점경관관리구역(원도심 중점경관관리구역)에 해당합니다.

2.7. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택은 거래 시점 및 건물 연식에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2025년 10월 거래된 81.2168㎡(약 24.57평) 다세대는 25,700만원에 거래되었습니다 (약 1046만원/평).

* 2026년 4월 거래된 49.23㎡(약 14.89평) 연립은 12,300만원에 거래되었습니다 (약 826만원/평).

* 2026년 2월 거래된 32.16㎡(약 9.73평) 다세대는 3,100만원에 거래되었습니다 (약 319만원/평).

본건은 14.68㎡(약 4.44평)의 전용면적을 가진 도시형생활주택으로, 면적 대비 가격은 거래 사례와 다소 차이를 보일 수 있습니다. 감정가는 4,500만원이며, 이는 평당 약 1013.5만원 수준으로, 상대적으로 신축 건물(2021년 준공)인 '서미가(326-91)'의 거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

2.8. 주변 시설 (지도 검색 결과)

본건 소재지 주변은 상업지역으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호합니다. 대흥공원이 인근에 위치하고 있으며, 대전여자중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

천OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 천연지

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-11

* 확정일자: 2020-09-17

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권보존 (2013-03-15, 신영이앤씨주식회사)

* 소유권이전 (2020-09-25, 추민경)

* 주택임차권 (2024-09-30, 천연지, 60,000,000원, 인수)

* 가압류 (2024-06-26, 우리금융캐피탈, 32,102,020원, 말소기준권리)

* 강제경매 (2026-05-18, 천연지, 60,000,000원, 말소)

* 압류 (2026-06-01, 국민건강보험공단, 말소)

총 등기부채권액: 92,102,020원

3.4. 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 26일 접수된 우리금융캐피탈의 가압류입니다. 이보다 선순위인 을구 5번 주택임차권(천연지, 보증금 60,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다.

4. 상권분석

본건은 대전 중구 대흥동의 노선 상가지대에 위치하여 주변에 다수의 근린생활시설 및 주상용 건물이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구가 어느 정도 확보될 수 있으며, 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임을 시사합니다. 도시형생활주택으로서 주거 기능과 함께 주변 상권을 이용하는 데 편리함이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 대전여자중학교가 인근에 위치하여 학군 관련 정보를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 천연지 씨의 존재입니다. 보증금 60,000,000원에 대한 권리가 매수인에게 인수되므로, 경매 배당으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 본건의 감정가가 45,000,000원인 반면, 인수되는 임차보증금이 60,000,000원임을 고려할 때, 잔여 보증금 인수 금액이 상당할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 중구 대흥동의 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 매우 중요합니다. 이는 현재 감정가 45,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 권리 분석을 통해 인수되는 보증금액과 낙찰 후 실제 부담해야 할 총액을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구 중심부의 역세권(예정) 또는 상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

* 인근의 노선 상가지대 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,000,000원입니다. 시장 가치는 약 45,000,000원으로 추정되나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수되는 점을 고려해야 합니다. 이는 부동산 가치(감정가)보다 높은 금액이므로, 법적으로 인수해야 하는 보증금 전액이 배당에서 충당되지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 산정된 본건의 순수 지분 가치(Equity)는 현재로서는 마이너스(-)로 평가될 수 있습니다. 따라서 매우 보수적인 접근이 필요하며, 투자자 본인이 인수해야 할 총 금액(입찰가 + 인수되는 보증금 중 미회수분)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 20,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 감정가의 약 44% 수준이며, 임차인 보증금 부담으로 인한 잠재적 손실 가능성을 반영한 보수적인 산정입니다. 낙찰 후 임차인 보증금의 회수 정도에 따라 총 인수 금액이 결정될 것이므로, 예상되는 총 인수 금액(입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 60,000,000원 = 80,000,000원, 임차인 보증금 전액 미회수 시)을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.