나이스옥션 법원경매 청주 2026타경178 [1] 충청북도 청주시 서원구 모충동 228-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 ‘운호고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 경사지를 등고평탄하게 조성한 건부지(다가구주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서원대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운호중고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주여상,충북여자중고,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 조적조 스라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감등임. 내벽 : 벽지 도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다가구주택(4가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

공부상 건물표시는 모충동 228-3, 228-4이나, 228-4는 228-3에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 2층 출입구쪽 첫번째 원룸과 두번째 원룸은 벽사이에 문을 만들어 1가구가 이용중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 선순위 임차인(을구 순위 6번) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 청주지방법원 2026타경178 (1) 사건으로, 충청북도 청주시 서원구 모충동 228-3번지에 소재하는 다가구주택입니다.

감정가는 207,312,000원이며, 토지 면적은 127.00㎡(약 38.41평), 건물 면적은 131.52㎡(약 39.78평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 남OO입니다.

건물 제시외 면적이 9.00㎡(약 2.72평) 포함되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 ‘운호고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제1종일반주거지역으로, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(서원대학교, 운호중고등학교, 청주여상, 충북여자중고)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 학군: 운호고등학교(학군 등급 1.6등급, 전국 상위 17%), 운호중학교(학군 등급 1.8등급, 전국 상위 21%) 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 청주여자고등학교, 충북대학교 등도 가까운 거리에 있어 학생들을 위한 편의시설이 발달해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 근저당권(한성저축은행, 2014.02.18. 접수)입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 관련 사항: 소유권이전, 공유자 지분 이전, 증여 등 여러 차례 변동이 있었습니다.

* 말소된 권리: 근저당권(을3), 가압류(갑10, 갑12), 강제경매(갑17) 등이 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 59,947,042원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 관련 사항: 소유권보존, 소유권이전(증여) 이력이 있습니다.

* 말소된 권리: 근저당권(을3), 주택임차권(을5, 을7, 을8), 가압류(갑8, 갑10), 압류(갑15), 강제경매(갑16) 등이 말소되었습니다.

* 인수되는 권리: 주택임차권(을6, 김익중, 14,500,000원)이 인수됩니다 [건물 등기부요약].

* 등기부채권 총액: 164,447,042원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 청주시 서원구 모충동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 운호고등학교, 운호중학교, 서원대학교 등 교육시설이 다수 있어 학생 및 교직원 관련 배후 수요가 기대됩니다.

* 지역적으로 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근 아파트 단지(한화포레나 청주모충, 동일하이빌 파크레인 등)와 함께 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 무심천이 가까워 산책 및 여가 활동이 용이하며, 육거리시장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서부로, 1·2순환로 등 주요 도로 접근성이 양호하여 청주 시내 이동이 편리합니다. 또한, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주위로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 육거리시장 등 전통 시장 이용이 편리합니다. 대형 마트(홈플러스, 롯데마트 등)는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육: 운호고등학교, 운호중학교 등 다수의 학교가 인접해 있으며, 학생들을 위한 학군 및 교육 관련 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 을구 순위 6번 주택임차권(김익중, 보증금 14,500,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다 [물건명세서 참고사항, 건물 등기부요약].

* 제시외 건물: 제시외 건물(9.00㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 임대관계 미상: 건물 내부 임대관계에 대한 정보가 일부 미상입니다 [건물감정평가요항표]. 2층의 일부 원룸은 벽을 만들어 1가구가 이용 중이라는 특이사항이 있습니다 [건물감정평가요항표].

* 건축 연식: 건물은 1998년에 사용 승인되어 약 28년 경과된 건물입니다 (JSON 데이터 상 사용 승인일 1998.09.24).

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 모충동의 주거 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치한 다가구주택입니다. 운호고등학교 등 다수의 학교와 인접하여 학생 임대 수요가 기대되며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인(김익중)이 존재하여 보증금 14,500,000원의 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있으며, 임대 현황 일부 파악이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경: 운호고등학교 등 다수의 학교가 인접하여 학생 대상 임대 사업에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 모충동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 교통 접근성: 주요 도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 재산 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,312,000원입니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80%~100% 수준인 165,000,000원에서 207,000,000원 사이로 예상됩니다.

이 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액 기준입니다.

그러나 을구 순위 6번 임차인(김익중)의 보증금 14,500,000원이 인수될 경우, 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가에 해당 금액이 추가될 수 있으므로, 총 투자 비용 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.