나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20738 [1] 경기도 남양주시 별내동 871 별내푸르지오 5203동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "남양주샛별초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 층수 : 지상 21층 건물 내 3층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만) (2014-04-02)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 남양주지원 2026타경20738 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 마지막 채권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 별내동 871 별내푸르지오 5203동 3층 304호

용도: 아파트

건축물정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 21층 건물 중 3층에 위치 (총괄표제부상 사용승인일: 2015년 12월 4일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 633,000,000원

토지면적: 57.15㎡ (약 17.29평)

토지지분: 57.15㎡ (약 17.29평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9653㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "남양주샛별초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 제반 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권은 주식회사대우건설에서 배주윤으로 이전되었으며, 다수의 근저당권(신한은행, 중소기업은행, 주식회사진선메디칼)이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 본 경매는 중소기업은행의 근저당에 기한 임의경매로 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 1,196,339,921원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 과정에서 보증금 반환으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을구 1번 근저당권(신한은행, 2016-03-31)으로, 경매로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 별내동 지역은 신도시의 특성상 아파트 단지가 밀집해 있으며, 남양주샛별초등학교 등 교육시설과 근린생활시설, 근린공원이 인접해 있습니다. 주변 검색 결과, 별내 클린센터(소각장)가 운영되고 있으나, 현대화 및 관리 시스템 개선으로 인해 환경 및 민원 문제가 크지 않은 것으로 파악되었습니다. 그 외 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

4.2. 최근 시세 동향

본 물건과 유사한 면적(84.8194㎡, 약 25.67평)의 아파트가 2026년 7월 7일 4층에서 640,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적(76.4274㎡, 약 23.12평)의 경우 2026년 7월 17일 10층에서 58,800,000원, 2026년 7월 1일 3층에서 59,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 감정가는 633,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 별내푸르지오

건축년도: 2015년

세대수: 1,100세대

총 동수: 14동

최고층: 21층

주차대수: 총 1,437대 (세대당 약 1.31대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 학군

주변에 남양주샛별초등학교가 있어 도보 통학이 가능하며, 학군이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 발달하여 마트, 병원, 학원 등 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

등기부등본상 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리상 위험은 없습니다.

6.2. 기타 특이사항

제공된 물건 정보에는 "5203동 3층 304호"로 기재되어 있으나, 건축물대장 전유부 정보상으로는 "5203동 13층 1304호"로 확인되어 층수 및 호수 표기에 있어 차이가 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 별내동의 대단지 아파트로, 비교적 최근 준공되었으며 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호합니다. 권리 분석상 인수 부담이 없으며, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부 정보와 물건 현황 간의 층수 및 호수 불일치는 반드시 현장 방문을 통해 명확히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 별내신도시의 대단지 아파트

* 최근 준공 연도 (2015년)

* 양호한 주변 학군 및 생활 편의시설

* 권리상 인수 부담 없음

* 최근 실거래가 대비 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 633,000,000원입니다.

유사 면적(84.8194㎡)의 최근 실거래가가 640,000,000원(2026년 7월 7일)임을 고려할 때, 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 형성되어 있습니다.

따라서, 현 시세 및 단지 가치를 고려하여 640,000,000원 ~ 660,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상가이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 층수 및 호수 표기 오류에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.