나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61315 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 730-1 양우로데오시티 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산동부경찰서" 북서측 인근에 위치하며, 위는 대규모 근린생활시설 및 오피스텔, 관공서 등이 밀집되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대상 물건 남동측 근거리에 지하철 3호선 정발산역이 소재하며, 대상 물건 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/ 지상15층 건물 내 제15층 제1502호로서, 외 벽: 화강석마감, 석재마감, 폐어글라스마감등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘오피스텔’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서, ‘근린생활 시설 및 오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장항동 730-1 :중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 신수빈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.16.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61315 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 730-1 양우로데오시티 15층1502호

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

건물면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2003년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산동부경찰서" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 근린생활시설 및 오피스텔, 관공서 등이 밀집된 상업지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남동측 근거리에 지하철 3호선 정발산역이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20-25m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역(2025-08-26)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 25일자 인천세무서장의 압류입니다.

* 임차인 분석

* 신수빈: 보증금 110,000,000원 (확정일자 2020-10-28, 전입일자 2020-11-18). 대항력 없음. (참고: 1차 보증금 증액분 5,500,000원이 추가되어 총 보증금 115,500,000원에 대한 권리가 있을 수 있으나, HUG 인수조건 변경으로 대항력 포기).

* 최서영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-01. 대항력 없음.

* HUG 인수조건 변경의 영향

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 양도 전 임차권자인 신수빈에 대해 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 신수빈 임차인의 보증금 인수 의무로부터 자유로울 수 있음을 시사합니다.

* 등기부 채권 총액

집합건물 등기부상 총 채권액은 3,707,500,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 주로 HUG의 가압류 및 기타 채권들이 포함된 총액으로 추정되며, 강제경매 등기(115,500,000원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 상업지구 특성

"일산동부경찰서" 북서측 인근의 상업지대에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집되어 있어 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

* 건물 이용 현황

본 물건은 해당 건물 내에서 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성

지하철 3호선 정발산역이 근거리에 있어 도심 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설

단지 인근에 대규모 근린생활시설이 밀집되어 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 일산동부경찰서가 인근에 위치하고 있습니다. 검색 결과, 주변에 쓰레기 소각장, 하수처리장 등과 같은 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 복잡한 권리관계 처리

HUG가 신청채권자로서 임차권 승계 및 말소 관련하여 조건 변경 확약서를 제출하였으나, 경매 절차의 복잡성으로 인해 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 최서영 관련

최서영 임차인의 경우 전입일자가 2025-09-01로 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 정확한 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

본 물건은 특정 용도로 사용되는 토지에 한하여 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 자격 및 이용 목적에 따라 추가 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동의 중심상업지역 내 위치한 오피스텔로, 역세권 및 다양한 편의시설 이용이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 특히 HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 신수빈의 대항력에 대한 낙찰자의 인수 부담이 해소된 점은 긍정적입니다. 다만, HUG의 채권액이 크고 관련 절차가 복잡하게 진행되었던 점을 감안하여, 입찰 시 신중한 권리분석과 명도 관련 절차 진행 계획이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 임차인 보증금 인수 부담 최소화.

* 지하철 3호선 정발산역 역세권 및 상업지역 내 위치로 인한 높은 투자가치.

* 주변 상업시설 밀집으로 인한 잠재적 임대수익 및 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 양우로데오시티 오피스텔(전용면적 33.88㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 26일: 3층, 8,500만원

* 2026년 6월 25일: 10층, 8,300만원

최근 평균 매매가는 약 8,433만원 수준입니다.

* 감정가 및 시세 비교

본 물건의 감정가는 103,000,000원이나, 최근 실거래가는 8,300만원에서 8,500만원 사이에 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 낮게 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

* 인수 보증금

제공된 정보 상, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정

현재 물건의 층수는 15층으로, 최근 거래된 10층(8,300만원) 및 3층(8,500만원)보다 높은 층입니다. 일반적으로 높은 층은 선호도가 높으므로 시세 대비 상향 조정의 여지가 있습니다.

하지만 감정가와 시세 간의 차이가 크고, HUG의 채권액 규모를 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세(8,300만 ~ 8,500만원)를 기준으로 하되, 15층이라는 점을 감안하여 시세 하단보다 약간 높게, 감정가보다는 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 8,500만원에서 9,000만원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.