나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61314 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1735 미주아파트 2동 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘현산중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2동 제4층 제410호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경61314 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지 (구주소): 경기도 고양시 일산서구 일산동 1735

소재지 (신주소): 경기도 고양시 일산서구 일청로 92 (일산동)

용도: 아파트

건물명: 미주아파트

동/호: 2동 410호

층: 4층 (5층 건물 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

토지지분: 36.1㎡ (약 10.92평)

건물면적 (전용면적): 57.50㎡ (약 17.39평)

건물지분: 57.5㎡ (약 17.39평)

1.4. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축년도: 1989년 7월 25일 사용승인

건물 동: 2동

총 층수: 5층

건축면적 (2동): 686.95㎡

연면적 (2동): 4112.9㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘현산중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

본건은 외곽 공도에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활함.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

토지이용계획: 제2종일반주거지역

도로 관계: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)

제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (현산중학교)

* 절대보호구역 (현산중학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 대상, 특정 용도)

3. 권리분석

3.1. 경매개시 및 말소기준권리

경매개시결정 등기: 2026년 5월 21일, 채권자 한국주택금융공사

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2013년 4월 11일, 채권금액: 374,000,000원)

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 소유권 및 기타 권리 사항

소유권 이전 기록:

* 갑1: 양춘연 (1989년 9월 9일)

* 갑2: 서윤환 (2000년 9월 27일)

* 갑3: 서상미 외 1명 (2026년 3월 23일, 상속)

등기부채권 총액: 374,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주거 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

교육 시설: 본건 북동측 인근에 현산중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. (구체적인 노선 및 배차 간격은 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 규제 리스크

토지 이용 계획 상 중로3류(폭 12m~15m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 이는 건축이나 개발 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 부동산을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다.

6.2. 명도 및 임대 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 명도 조건 등을 확인해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 원만한 명도를 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 발견되지 않았습니다. 다만, 경기도 고양시 덕양구에 위치한 서울시립승화원(벽제화장장)이 주변 지가에 미치는 영향에 대한 논의가 있으나, 본건과의 정확한 거리 및 방향 관계는 명시되지 않았으며 그 영향은 복합적이고 논쟁의 여지가 있습니다.

6.4. 기타 리스크

감정평가액 1억 6천 5백만원이 실제 시장 가치와 차이가 있을 수 있으며, 경매 참여 경쟁률에 따라 낙찰가 변동성이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 미주아파트 2동 4층 410호로서, 도심지 내 주거 지역에 자리 잡고 있어 주거 환경이 안정적입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다.

학군 및 교통, 생활 편의시설 이용 측면에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 토지 이용 계획 상 일부 도로 저촉 및 허가 구역 지정, 임대 관계 미상 등의 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 도심지 아파트 투자 대상입니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 불확실성이 낮습니다.

* 주변 학군 및 편의 시설 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6천 5백만원입니다.

실제 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 동향, 단지 내 유사 물건 시세, 경쟁 현황, 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금을 제외하고 계산합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.