나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61289 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 903동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "오마초등학교" 북동측 인근에 위치하는 후곡 마을아파트 제903동 제8층 제801호로서 주위는 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 '주엽역' 등이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 제8층 제801호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

지역난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m ~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한지역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(오마중학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>,상대보호구역(2024-07-03)(오마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대 보호구역(2024-07-03)(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07- 03)(오마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(파랑새유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2025.12.19일자로 주택임차권(임차보증금 1차)금240,000,000원, 2차 3차)금252,000,000원, 범위 건물전부,임대차계약일자 1차)2019.8.20, 2차)2021.8.16, 3차) 2023.9.19, 주민등록일자 2019.9.26, 점유개시일자 2019.9.25 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058번지 후곡마을아파트 903동 8층 801호에 소재한 아파트입니다.

본 건의 사건번호는 고양지원 2026타경61289 (1)이며, 감정평가액은 510,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본 건의 채권자는 최OO입니다.

토지 면적은 45.34㎡ (약 13.72평)이며, 이 중 토지 지분은 45.339㎡ (약 13.72평)입니다.

건물 면적은 70.71㎡ (약 21.39평)이며, 건물 지분은 70.714㎡ (약 21.39평)입니다.

아파트의 전용 면적은 약 70.71㎡ (약 21.39평)입니다.

해당 아파트는 후곡마을(롯데) 단지로, 1994년 11월에 사용승인되었습니다.

총 12개 동으로 구성된 단지이며, 총 세대수는 936세대입니다.

건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 15층 건물이며, 본 건은 8층에 위치합니다.

총괄표제부상 전체 대지 면적은 43,716㎡ (약 13,225.48평)이며, 총 연면적은 99,369.731㎡ (약 30,055.94평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "오마초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교, 생활 편의 시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 도로와 잘 연결되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 "주엽역"이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 그리고 다양한 폭의 도로(대로2류, 중로1류, 중로3류 등)와 접하고 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 최OO입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구17번 주택임차권등기(접수일 2025.12.19, 권리자: 최병립, 금액: 240,000,000원)가 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부요약상 말소기준권리는 을구15번 근저당권(에스비아이저축은행, 2021-11-30 접수)입니다. 그 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

을구17번 주택임차권등기(최병립, 240,000,000원)는 인수될 가능성이 있는 권리입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 최병립은 총 240,000,000원 및 252,000,000원의 보증금으로 각각 신고(또는 증액)하였으며, 두 건 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 특히 240,000,000원의 임차권은 등기부상 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재가 있어, 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

임차인 최병립에 대한 정보는 다음과 같습니다:

* 임차인: 최

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-26

확정일자: 2019-09-26

배당신고일자: 2025-12-19

대항력: 있음

* 임차인: 최 (1차 보증금 증액분)

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-26

확정일자: 2021-08-17

배당신고일자: 2025-12-19

대항력: 있음

금액이 미상(또는 증액분)이라도 주의가 필요하며, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수될 수 있는 보증금 금액에 따라 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 후곡마을은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내 또는 인근에 근린생활시설, 마트, 병원, 학원 등이 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

또한, 주변에 오마초등학교, 오마중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 후곡LG롯데9단지아파트로, 1994년 11월 29일에 사용승인된 단지입니다.

936세대의 대단지로, 지역난방 방식이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

주차는 지상 12대, 지하 22대, 총 377대의 차량을 주차할 수 있으며, 지하에는 전기차 충전기 20대가 설치되어 있습니다.

주변 교통 환경으로는 노선버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 3호선 주엽역 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "개발행위허가제한구역"으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있음을 의미하며, 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 등기상 240,000,000원의 주택임차권이 인수될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일산서구의 안정된 주거지역 내에 위치한 대단지 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 편의성이 양호합니다.

하지만 "개발행위허가제한구역" 지정으로 인한 개발 가능성 제한과 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 보증금 인수 가능성은 주요 위험 요소로 작용합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 인한 꾸준한 수요 기대.

대규모 단지 내 아파트로, 단지 내 편의시설 및 관리 시스템 이용 용이.

향후 개발행위허가제한구역 지정이 해제될 경우 잠재적 가치 상승 기대.

정확한 권리 분석 및 인수되는 임차 보증금 확인을 통한 명도 리스크 관리 시, 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 기준으로 판단할 때, 본 건과 유사한 면적(약 70.71㎡)의 아파트 거래 사례가 2026년 7월 25일에 505,000,000원에 있었습니다. 이는 감정평가액(510,000,000원)과 유사한 수준입니다.

하지만 본 건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승에 제약이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 240,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재가 있어 배당을 통한 전액 변제 가능성을 시사하지만, 명확한 확인 없이는 인수 위험을 간과할 수 없습니다.

따라서, 이러한 위험 요인을 감안하여 감정평가액 또는 최근 시세보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 500,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

주변 지역 탐색 결과, 현재 공개된 정보상으로 본 물건 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.